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如何應對惠州購房定金陷阱?

  黃永軍 公眾會員 來自:廣東-惠州樓主
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如何應對購房定金陷阱?如何處理定金糾紛?惠州大亞灣惠陽購房定金能不能退?
 
本文作者:惠州專業房產糾紛律師--黃永軍律師

  
  最近接到不少咨詢電話,咨詢內容十分相似:在大亞灣購房交了定金,但由于種種原因現在無法再繼續購買房屋,但已經交了定金開發商又不給退,遇到這種情況該怎么辦?
  大亞灣號稱深圳后花園,其發展前景,其較低的房價吸引了不少來自深圳的購房者。不少購房者都是被開發商的看房車從深圳就直接接到所銷售樓盤,對樓盤及其周邊的情況都不是很了解,在銷售人員的一陣鼓吹下,在還沒看到《商品房買賣合同》范本及附件,甚至連《認購協議書》都還沒來得及仔細看就簽了《認購協議書》,并交了定金。但后來發現情況與銷售人員所說的不符,再想退定金的時候傻眼了,《認購協議書》明確約定定金是不退的。這種情況不是個別現象,本人自2010年底至今處理了上百起大亞灣、惠陽地區退定金的案件,其中大部分都存在這種情況。
  遇到這種情況難道只能自認倒霉?看著辛苦賺來的血汗錢打水漂?究竟交了的定金能不能退?符合什么條件才能退?現根據相關的法律法規及本人在大亞灣、惠陽地區辦理退定金案件的經驗,就符合退定金情形總結,主要有以下三種情形:
  一、因合同主要條款無法達成一致導致商品房買賣合同最終無法簽訂的,定金可退.
  購房者與開發商簽訂了《認購協議書》,并在認購協議書約定的時間內與開發商就簽訂合同事宜進行協商,但最終因為開發商的一些霸王條款(如交房時間、辦房產證時間太長;過分加強購房者的違約責任,減輕或免除開發商的違約責任等)而無法達成一致意見,導致商品房買賣合同無法簽訂,這種情況屬于《最高人民關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立”的情形,出賣人應當將定金返還買受人。
  在與開發商協商的過程中要注意收集證據。如在談合同修改過程中對與開發商銷售員之間的談話要進行了錄音,購房者在錄音時還需特意強調了其前往協商的日期,以證明其是在《商品房認購書》約定的時間內前往與開發商談簽訂合同事宜,另外,還應出現了開房商名稱、銷售員姓名,本人名稱及所購房產的項目名稱及房號,如此,就可以確定原告是在約定的時間之內前往與開發商簽訂正式書面合同,避免了被認定為是自身原因未前往簽訂合同而被開發商沒收定金的風險。
  同時,還可以保留到開發商處協商的證據如往返的車票、過路費等票據。如果是通過電子郵件方式就合同條款進行協商的,應注意保存往來的郵件。

  二、因違反國家政策,無法按揭貸款導致購房目的無法實現,定金可退。
  根據《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知(國發2010第10號)》第二條第(三)項中“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”之規定,原告是不能辦理按揭貸款的。但現實中許多開發商明知購房者不符合以上按揭貸款購房的條件,仍向購房者承諾并在認購協議書上約定以按揭購房的方式支付房款。這將最終導致購房者按揭購房的目的無法實現。這種情況下購房者有權要求退回所交的定金。
  三、購房者對小區周邊環境了解不夠,開發商也明知卻不事先主動履行告知義務,導致簽訂認購書并繳納定金后,購房者要求退還定金。可主張開發商未履行合同的附隨義務,在協議簽訂中未盡誠信義務,解除合同,退還定金。
  以上是本律師在處理惠州大亞灣、惠陽購房定金糾紛的一些經驗總結,不盡之處,還望指正。 
  法律聲明:以上文章為惠州黃永軍律師的個人辦案經驗總結,非經允許,請勿轉載。

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·黃永軍,男,大學本科學歷,法學學士學位。現執業于廣東指針律師事務所,專職律師。
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您好,咨詢下如果樓盤中介以欺騙手段騙取客戶簽訂了商品房認購書,法律上是否可以退回押金?
·找律師?法律咨詢?上中法網!cnLaw.net
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無法按揭貸款導致購房目的無法實現,定金可退。
·陳奇斌,福建典格律師事務所律師、高級合伙人。擅長重大刑事案件的辯護人;代理重大疑難的經濟糾...
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張大勇
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