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海霞律師為您解讀《物權(quán)法司法解釋一》

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2016年2月23日，最高發(fā)布了《最高人民關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（下稱《司法解釋》），該司法解釋是2015年12月10日最高人民審判委員會第1670次會議通過的，自2016年3月1日起施行。《司法解釋》共22條，主要闡述了物權(quán)登記、物權(quán)共有問題，物權(quán)善意取得等問題。
第一、不動產(chǎn)登記、物權(quán)取得及保護
《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。那么依據(jù)上述的法律規(guī)定，確定物權(quán)歸屬的是不動產(chǎn)登記薄。既然物權(quán)的歸屬和內(nèi)容是以不動產(chǎn)登記簿為準，那么，已經(jīng)登記的不動產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)屬爭議的，就應當先撤銷或者變更登記。而登記在現(xiàn)行法上又是一種依申請的行政行為，因此應當先提起行政訴訟撤銷或者變更不動產(chǎn)登記。海霞律師曾經(jīng)承辦過四人共同出資買房的案件。四人當初約定共同所有，但因各種情況申請登記在其中一人張某名下。后其他三人訴至請求確認房屋共有所有。以產(chǎn)權(quán)登記在張某名下駁回三人訴訟請求，同時告知其應先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認其共有權(quán)。其實這種處理方式錯誤理解了公示效力，將權(quán)利表現(xiàn)記載視為了權(quán)利實質(zhì)內(nèi)容，而這兩者有可能是不同的。例如，夫妻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)，即使登記在一方名下，但仍然是夫妻兩個共同的權(quán)利。所以，物權(quán)的歸屬應該以真實權(quán)利狀態(tài)決定，而非單單靠登記決定。另外，這種規(guī)定在很大程度上導致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，上述海霞律師代理的案件，先后啟動了3個訴訟，歷時1年半才審理完結(jié)，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。司法解釋第1條、第2條基本上解決了這個問題，一是在案件的受理上，規(guī)定因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民民事訴訟受案范圍，人民應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人的情況下，應當支持其訴訟請求。由此可見，該《司法解釋》規(guī)定的原則是：物權(quán)登記僅僅對外具有公信力，不以實際權(quán)利狀態(tài)為準而以登記為準；處理物權(quán)內(nèi)部關(guān)系時，登記的公信力不發(fā)生作用，以權(quán)利真實內(nèi)容為依據(jù)。
  另外，《司法解釋》的第8條，也貫徹了上述的原則，其規(guī)定通過特定法律文書、繼承、合法建設(shè)、拆除房屋等事實行為引起物權(quán)變動的，新權(quán)利人要求返還原物、排除妨礙、消除危險、恢復原狀及損害賠償?shù)葯?quán)利的實現(xiàn)不單純依據(jù)物權(quán)登記的效力，只要權(quán)利內(nèi)容存在就可以行使物權(quán)權(quán)利。
二、明確了預告登記對物權(quán)保護的范圍
  為了確保物權(quán)加以實現(xiàn)，更為了保護物權(quán)交易安全，《物權(quán)法》規(guī)定了預告登記制度。《物權(quán)法》規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。且同時規(guī)定了預告登記得有效期是3個月，三個月未申請物權(quán)正式登記的，預告登記失效。《司法解釋》第4條對《物權(quán)法》稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進行了明確，即只有轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)、設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等的處分行為未經(jīng)權(quán)利人同意不發(fā)生效力，其他對物權(quán)的處分行為不受到預告登記的影響。這樣的規(guī)定，有利于限定預告登記的效力，兼顧了雙方權(quán)利義務的平衡。
三、明確了發(fā)生物權(quán)變動效力的人民、仲裁委員會的法律文書的范圍
   根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，人民、仲裁委員會法律文書可以直接導致物權(quán)變動。法律文書一經(jīng)生效，即發(fā)生物權(quán)效力。但《物權(quán)法》并未規(guī)定法律文書的范疇，致使諸多債權(quán)履行判決被作為物權(quán)變更的文書實踐中被使用，所以，《司法解釋》進行了明確，只有分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書才是能夠發(fā)生物權(quán)變動的法律后果。
四、詳細規(guī)定共同按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)條件
  《物權(quán)法》規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。《司法解釋》進一步明確了優(yōu)先購買權(quán)。
1、優(yōu)先購買權(quán)的排除條件
《司法解釋》第9條、第13條規(guī)定，在沒有約定的情況下，因繼承、遺贈等發(fā)生物權(quán)變動時，其他共有人不得行使優(yōu)先購買權(quán)，共有人之間轉(zhuǎn)讓份額時其他共有人也不得行使優(yōu)先購買權(quán)。
2、優(yōu)先購買權(quán)行使期限
《司法解釋》第11條規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)行使的期間，有載明的以載明的為準，未載明的為15日，并且還規(guī)定了最長的期間為6個月，也就是優(yōu)先購買權(quán)存在期限就是6個月，6個月，共有人就喪失了優(yōu)先購買權(quán)。
3、優(yōu)先購買權(quán)消滅條件
《司法解釋》還規(guī)定了超過期間主張有效購買權(quán)不成立、以侵害優(yōu)先購買權(quán)為由確認物權(quán)變更協(xié)議無效的請求得不到支持等規(guī)定。
   上述這些規(guī)定均為優(yōu)先購買權(quán)的行使設(shè)定了切實可行的規(guī)則，有利于保護權(quán)利的實現(xiàn)與救濟，使得這一制度從法律規(guī)定的“紙面文章”成為走入現(xiàn)實的具有高度可操作性的鮮活制度。
五、善意取得制度的細化及適用
   1、明確善意取得的各項判斷標準
   《物權(quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。上述就是善意取得制度的法律依據(jù)。善意取得制度是指無權(quán)處分人將其財產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人，如果受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法即時取得對該物產(chǎn)的所有權(quán)的制度。
    如何正確適用善意取得制度，“善意”的認定標準是重中之重，《物權(quán)法》或者其他法律法規(guī)均未作出指引《司法解釋》第15條規(guī)定了“善意”認定的基本標準——不知道無權(quán)處分的事實及無重大過失。如真實權(quán)利人認為不構(gòu)成善意的，應該承擔舉證責任。為了增加操作性，第16條、17條分別對15條進行了解釋。第16條又采用反向列舉的立法手段進一步明確“推定知道無效處分”的情況。通過對該條列舉的五種情況均將物權(quán)公示作為基礎(chǔ)，進一步體現(xiàn)了公示對外的公信功能；17條明確重大過失的認定標準及方法。即，根據(jù)明確交易x慣、市場價格、交易對象、場所等因素是否符合實踐表現(xiàn)常態(tài)進行判決。《司法解釋》第19條規(guī)定了《物權(quán)法》第106條第一款（二）“合理價格”要根據(jù)標的物性質(zhì)、數(shù)量及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易第市場價格及交易x慣等因素綜合認定。
   2、確定善意取得實現(xiàn)時點
那么善意取得實現(xiàn)的時點時以不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付還是以訂立合同時為準呢，《司法解釋》的第18條很好的回答了這個問題，當然以前者為準。
3、確定善意取得的排除情況
《司法解釋》第21條的內(nèi)容表明，在絕對無效與被撤銷而無效兩種情形下，應該排除善意取得的適用。其實，這個規(guī)定非常容易理解，合同因違反強制性規(guī)定、公序良俗等導致其絕對無效，根本無法產(chǎn)生物權(quán)變更的法律后果，如仍然因善意取得而產(chǎn)生物權(quán)變動，一方面導致物權(quán)變動這一法律效果違反法體系的整體規(guī)劃，產(chǎn)生內(nèi)部體系的矛盾；另一方面將導致善意取得所保護的法益將高于居于更有地位的、合同無效所保護的法益，在利益衡量上顯然失衡。
如何正確適用善意取得制度是《物權(quán)法》適用中的一個重點、難點和熱點。《司法解釋》采用如此多的條款從多方面、多角度勾勒出善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系是《司法解釋》值得稱道的地方。

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