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二手房買賣應注意的法律問題

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   共有二手房出售需全體共有人同意　　我國《民法通則》規定，共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，買賣雙方應對房屋權利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產所有權采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權利人，均應在《房地產買賣合同》上簽字，買家應注意這些簽字的真實性。除未成的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權書，該授權還應經過公證機關的公證。需要特別注意的是，如果當作夫妻共有財產的房屋子產權僅登記了一方的名字時，買家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。　　在實踐中，有時會出現這樣的情況；屬于共有財產的房屋子未經全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權利人提起拆訟要求確認買賣行為無效時，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經全體共有人同意且房屋已經過戶，一般不會判決二手房交易無效。這是從穩定房地產交易秩序并便于司法*****作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權利人追究責任。　　三方需明確各自的權責利　　賣方在委托中介時，應與中介簽訂書面的委托協議。協議中要明確房屋的出售價格，賣家應注意區分“凈到手價”“出售價”及“合同價”，明確房屋的權屬和使用現狀，以及委托權限等。這份委托協議賣家應有一份原件。需要注意的是。　　買家通過中介找賣家時，應該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協議。協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規定。買家與中價簽訂的書面協議，應包括房價、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買家應至少有一份合同原件。在與中介簽好協議后，實際交付定金前，買家還應確認中介是否經過上家授權可以代收定金。在交付定金時應要求中介出具收據。該收據有中介經辦人員的簽字，還應加蓋中介公司的印章。　　買家須實地查看賣家房屋有無出租　　如果二手房出售前已經有房客承租，那么在租期內，有同等條件下，房客享有優先購買權。賣家應該在出售房屋三個月前告知房客房屋（即將出售的情況，并告知房價等出售條件，房客最晚應在三個月內盡快決定是否行使優先購買權。如果房客放棄優先購買權，賣家有得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果賣家不告知房客房屋（出售的情況，而擅自賣給其他人，則房客有權向主張買賣行為無效。對于買家而言，為避免出現此類問題，應該對房屋進行實地考察，確定是否有房客居住其內，以確保交易的安全性。　　妥善解決簽約后的后續事項　　買賣雙方簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些后續問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此，買家賣家也要妥善處理，避免發生不必要的糾紛。在簽訂《房地產買賣合同》時，買家賣家應將買家付款方式與賣家交房情況結合，以保證各自的權益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時付房款30%，產權過戶時付房款35%，戶口遷出及維修基金、煤氣過戶，物業費等結清后付余款。在上述兩者掛鉤的同時，雙方還要明確違約責任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房價一定比例的違約金；超過多少天時，一方有權選擇違約金，超過多少天時，一方有權選擇解除合同并要求違約方承擔違約責任等。總之，買賣合同的內容越詳細，履行起來的可*****作性就越強，也越能促成買賣的順利進行。　　“兩個定金”大不同　　定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是買賣雙方沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現在買賣雙方對中介進行

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2017-1-13 16:49:41 頂部
楊淑清
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2017-1-13 18:43:14 頂部
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mrzhou
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laoquan547
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fangshuzhi
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李柏智
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laoquan547
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張大勇
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