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二手房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注意的法律問(wèn)題

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   共有二手房出售需全體共有人同意  我國(guó)《民法通則》規(guī)定,共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意,否則處分無(wú)效。因此,在二手房買(mǎi)賣(mài)中,買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度,因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人,均應(yīng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字,買(mǎi)家應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。除未成的簽字可以由父母代簽外,其他代簽行為代簽人必須有合法的書(shū)面授權(quán)書(shū),該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。需要特別注意的是,如果當(dāng)作夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí),買(mǎi)家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。  在實(shí)踐中,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況;屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個(gè)別人出售后,其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效時(shí),如果買(mǎi)家是善意購(gòu)房,即不知道賣(mài)家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過(guò)戶,一般不會(huì)判決二手房交易無(wú)效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法*****作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個(gè)別權(quán)利人追究責(zé)任。  三方需明確各自的權(quán)責(zé)利  賣(mài)方在委托中介時(shí),應(yīng)與中介簽訂書(shū)面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價(jià)格,賣(mài)家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價(jià)”“出售價(jià)”及“合同價(jià)”,明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀,以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議賣(mài)家應(yīng)有一份原件。需要注意的是。  買(mǎi)家通過(guò)中介找賣(mài)家時(shí),應(yīng)該要求中介出示其與賣(mài)家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向買(mǎi)方收取定金的規(guī)定。買(mǎi)家與中價(jià)簽訂的書(shū)面協(xié)議,應(yīng)包括房?jī)r(jià)、保留期限及定金處理等條款,并蓋有中介公司的印章。買(mǎi)家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后,實(shí)際交付定金前,買(mǎi)家還應(yīng)確認(rèn)中介是否經(jīng)過(guò)上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字,還應(yīng)加蓋中介公司的印章。  買(mǎi)家須實(shí)地查看賣(mài)家房屋有無(wú)出租  如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租,那么在租期內(nèi),有同等條件下,房客享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。賣(mài)家應(yīng)該在出售房屋三個(gè)月前告知房客房屋(即將出售的情況,并告知房?jī)r(jià)等出售條件,房客最晚應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),賣(mài)家有得到房客出具的書(shū)面表示后,可將房屋賣(mài)給其他人。如果賣(mài)家不告知房客房屋(出售的情況,而擅自賣(mài)給其他人,則房客有權(quán)向主張買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。對(duì)于買(mǎi)家而言,為避免出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題,應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察,確定是否有房客居住其內(nèi),以確保交易的安全性。  妥善解決簽約后的后續(xù)事項(xiàng)  買(mǎi)賣(mài)雙方簽好買(mǎi)賣(mài)合同后,除了收付房款、辦理過(guò)戶外,還有一些后續(xù)問(wèn)題如戶口遷移、維修資金過(guò)戶等。對(duì)此,買(mǎi)家賣(mài)家也要妥善處理,避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí),買(mǎi)家賣(mài)家應(yīng)將買(mǎi)家付款方式與賣(mài)家交房情況結(jié)合,以保證各自的權(quán)益。比如,雙方可約定合同簽訂后付房款30%,交房時(shí)付房款30%,產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)付房款35%,戶口遷出及維修基金、煤氣過(guò)戶,物業(yè)費(fèi)等結(jié)清后付余款。在上述兩者掛鉤的同時(shí),雙方還要明確違約責(zé)任,如約定逾期交房或逾期付款,每日付總房?jī)r(jià)一定比例的違約金;超過(guò)多少天時(shí),一方有權(quán)選擇違約金,超過(guò)多少天時(shí),一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等。總之,買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容越詳細(xì),履行起來(lái)的可*****作性就越強(qiáng),也越能促成買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行。  “兩個(gè)定金”大不同  定金糾紛是二手房買(mǎi)賣(mài)中非常普遍的問(wèn)題,主要原因是買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]能充分理解“定金”的法律意義。二手房買(mǎi)賣(mài)如果是在中介的主持下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的,在交易過(guò)程中一般有兩個(gè)定金。第一個(gè)定金出現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)中介進(jìn)行

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2017-1-13 16:49:41 頂部
楊淑清
楊淑清律師
大法王
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楊淑清律師(山東-濟(jì)南) 13176674887回復(fù) 2
已經(jīng)關(guān)注閱讀。  來(lái)自手機(jī)
·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專(zhuān)職從事法律服...
2017-1-13 18:43:14 頂部
曹營(yíng)珠
曹營(yíng)珠律師
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曹營(yíng)珠律師(黑龍江-哈爾濱) 13946052371回復(fù) 3
學(xué)x了,謝謝。
·曹營(yíng)珠律師,女,法學(xué)學(xué)士,于1997年以高分通過(guò)律師資格考試,1998年取得司法部頒發(fā)的《...
2017-1-13 20:29:53 頂部
mrzhou
周興芳律師
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周興芳律師(福建-福州) 13075837906回復(fù) 4
已經(jīng)知道了。
·全國(guó)優(yōu)秀律師事務(wù)所律師:周興芳,男,大學(xué)副教授,法學(xué)專(zhuān)家,研究生學(xué)歷和法學(xué)碩士學(xué)位...
2017-1-14 9:55:44 頂部
李柏智
李柏智律師
大天王
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 5
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·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2017-1-29 22:39:39 頂部
張大勇
張勇律師
大天王
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張勇律師(遼寧-沈陽(yáng)) 13322478547回復(fù) 6
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·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017-4-13 11:41:02 頂部
laoquan547
王俊全律師
初級(jí)大法師
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王俊全律師(廣東-中山) 13326917459回復(fù) 7
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·王俊全律師法學(xué)專(zhuān)業(yè)畢業(yè),中國(guó)司法部注冊(cè)律師,中山市會(huì)員,現(xiàn)為廣東帥毅律...
2017-7-24 17:17:05 頂部
fangshuzhi
房樹(shù)志律師
初級(jí)大護(hù)法
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房樹(shù)志律師(廣東-中山) 13420068658回復(fù) 8
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·房樹(shù)志律師是廣東洋航律師事務(wù)所合伙律師,主攻刑事訴訟事務(wù),同時(shí)對(duì)婚姻家庭、知識(shí)產(chǎn)...
2017-10-11 21:25:18 頂部
張大勇
張勇律師
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張勇律師(遼寧-沈陽(yáng)) 13322478547回復(fù) 9
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·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017-10-12 17:57:37 頂部
李柏智
李柏智律師
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 10
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·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2017-10-12 23:03:44 頂部
laoquan547
王俊全律師
初級(jí)大法師
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王俊全律師(廣東-中山) 13326917459回復(fù) 11
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·王俊全律師法學(xué)專(zhuān)業(yè)畢業(yè),中國(guó)司法部注冊(cè)律師,中山市會(huì)員,現(xiàn)為廣東帥毅律...
2018-1-5 15:54:48 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽(yáng)) 13322478547回復(fù) 12
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·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2018-2-24 17:04:13 頂部
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