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商品房預售中的若干法律問題

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       [內容摘要]在商品房預售領域,逐步暴露出了許多嚴重損害購房者權益的問題,如虛假廣告、定金拗斷、一房多售、面積縮漲、質量低劣、物業管理等問題屢見不鮮。為維護購房者的權利,應大力整頓、規范房地產市場、完善立法,但作為購房者亦應增強法制觀念、權利意識,以避免不必要的損失。  [主題詞]商品房預訂商品房預售遠期交貨合同要約邀請建筑面積自我國改革開放以來,通過推進投資主體多元化、實行住房商品化和逐步引入市場機制,促進了住宅投資和住宅建設的持續高速增長,推動了房地產業的恢復和發展,也初步完成了解決城鎮居民住房嚴重短缺問題的歷史任務。實現了我國住宅建設由計劃經濟型發展方式,向市場導向型發展方式轉變所進行的第一次重大轉折。住宅建設進入到了全面提高居民居住質量和形成國民經濟支柱產業的關鍵時期,在90代中后期以來我國的住宅進程得到了迅速發展。到本世紀初,市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用,基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構。從新建住房看,個人購買商品住宅的比例已經接近94%。注1與此同時,我國逐步形成了以《城市房地產管理法》為龍頭,以《物權法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《住房公積金管理條例》、《物業管理條例》等法律、行政法規、規章為主體的房地產法制體系。但有關住宅建設、使用、管理的法律(住宅法),有關房地產金融的法律等,都是現行法律體系所欠缺的。由此,出現了一系列亟待解決的法律問題,尤其在商品房預售領域,逐步暴露出了許多嚴重損害購房者權益的問題,如虛假廣告、定金拗斷、一房多售、面積縮漲、質量低劣、物業管理等問題屢見不鮮。為維護購房者的權利,應大力整頓、規范房地產市場、完善立法,但作為購房者亦應增強法制觀念、權利意識,以避免不必要的損失。筆者就商品房預售中購房者應注意的若干法律問題作一闡述。一、             有關商品房預售合同的性質和預售條件商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。注2商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的一種買賣合同,就法律性質而言,不同于預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同,而屬于遠期交貨合同,即合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。鑒于預售的商品房存在諸多不確定因素,風險較大,國家對于商品房的預售給予較強的干預,明確規定了商品房預售的條件。即房地產開發商必須具備俗稱的“五證”: 1.取得國有土地使用權證。我國的《土地管理法》規定,土地屬于國家或集體所有,能轉讓的只能是國有土地使用權,集體土地使用權只有通過征用等方式成為國有土地使用權才能轉讓。只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權,就不能取得房地產權證,房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金,而有的開發商則往往由于資金缺乏、緊張等各種原因無法取得土地使用權證。2.取得建設用地規劃許可證。根據我國《土地管理法》規定,建設用地要符合國家的土地利用總體規劃;3.取得建設工程規劃許可證。房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少,都要經過規劃部門的規劃許可;4.取得建設工程開工許可證。只有擁有此證工程才能施工;5.取得預售許可證。未獲得此證,商品房是不進行預售的,一般來說開發商如果已獲得了預售許可證,那么就

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2017-1-24 7:04:18 頂部
楊淑清
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2017-1-24 9:55:36 頂部
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jingwei
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李丹律師
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張大勇
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