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農(nóng)村房屋”買賣背后的法律糾紛

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 隨著社會的快速發(fā)展,城市郊區(qū)正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下,土地、房屋的增值成為客觀現(xiàn)實。在利益刺激下,多*****私下流行的農(nóng)村房屋買賣突起波瀾,買賣雙方糾葛不斷。  最為典型的例子是北京“畫家村”事件。   李玉蘭是在北京通州宋莊購置房屋的眾多畫家中的一位。時,李玉蘭購買馬海濤的房屋和院落只用了45000元。但是,由于近房價的上漲,宋莊地區(qū)的商品房價格已經(jīng)從當(dāng)初的每平方米1500元,飆升至如今的每平方米7500元。如馬海濤一樣低價賣掉房子的很多農(nóng)民,開始后悔當(dāng)初“沒有遠見”,紛紛主張以往的房屋買賣合同無效。  李玉蘭是宋莊“畫家村”中第一個領(lǐng)到判決書的畫家,在李玉蘭與馬海濤的交鋒中,北京市第二中級人民終審認(rèn)定“城市居民不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房”,判決房屋買賣合同無效,李玉蘭90天內(nèi)騰房,而馬海濤支付李玉蘭9.3萬余元的補償款。但二中院的判決同時指出,馬海濤是導(dǎo)致該協(xié)議無效的主要責(zé)任方,李玉蘭可就賠償問題另行主張。  李玉蘭的代理人指出,馬海濤當(dāng)初在賣房時明知農(nóng)民房及宅基地禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定,但是為了追逐利益,仍然將房地出售。如今房價上漲,馬海濤又利用國家法律和政策的規(guī)定,要求退房以謀取更大利益,實屬有失誠信的行為。  法官視點:在農(nóng)村房屋買賣糾紛的處理中,很關(guān)鍵的問題是如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。根據(jù)我國土地管理法規(guī)定,宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的福利性待遇,與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份緊密相連,且一戶只能有一處宅基地。而且,國家政策一直以來屢屢強調(diào)農(nóng)村房屋不得進行買賣。12月,國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào):城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。物權(quán)法明確規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。此處的“國家有關(guān)規(guī)定”當(dāng)然包括相應(yīng)國家政策。  從司法實踐來看,對于農(nóng)村房屋買賣,一直以來秉持著以認(rèn)定合同無效為基本原則,以認(rèn)定合同有效為例外的處理方式。前文提到的李玉蘭一案即是實例之一。而在筆者親自處理的近30件農(nóng)村房屋買賣案件中,除少數(shù)案件根據(jù)具體情況未支持出賣方要求認(rèn)定合同無效的請求外,絕大多數(shù)案件均認(rèn)定房屋買賣合同無效。  在農(nóng)村房屋買賣合同被確定無效后,如何對出賣人及購房人的權(quán)益進行平衡,進行妥善處理,是法律面臨的又一道難題。從筆者所審理案件的基本情況來看,房屋買賣基本發(fā)生在六七*****,有的甚至發(fā)生在10以前;從合同履行情況來看,房屋買賣合同簽訂后,出賣人交付了房屋,購房人入住并給付了房款,但基本上未辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù),購房人未取得登記在其名下的集體土地建設(shè)用地使用證;在買賣后,購房人往往存在裝修、翻建、改建房屋等行為。  因此,法律在面對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時,必須充分考慮農(nóng)村房屋買賣的背景,綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。在合同無效后果的處理上,要全面考慮合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響,尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益;對于購房人已經(jīng)裝修、翻建、擴建房屋的情況,應(yīng)對購房人的投入進行補償;在讓購房人返還、騰退房屋的同時應(yīng)當(dāng)注意為購房人留出合理的騰退時間,購房人確實無房居住的,應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。  在具體的司法實踐中,在認(rèn)定買賣合同無效的情形下,為平衡買賣雙方利益,往往委托評估機構(gòu)對房屋現(xiàn)值以及房屋所在土地的區(qū)位補償價同時作出評估。對房屋已經(jīng)增值的部分,由出賣人對購房人進行相應(yīng)賠償;對于購房人支付的購房款,適當(dāng)考慮與購房人應(yīng)當(dāng)支付的房屋

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2017-8-22 16:53:11 頂部
柏志海
柏志海律師
超級大護法
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柏志海律師(江蘇-鹽城) 18068876730回復(fù) 2
閱讀完畢  來自手機
·柏志海主任律師,辦事處位于亭湖區(qū)人民(河?xùn)|)北側(cè):鹽城市看守所西側(cè)。
2017-8-22 17:29:52 頂部
陳其祥
陳其祥律師
法律學(xué)人
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陳其祥律師(福建-泉州) 13004851189回復(fù) 3
當(dāng)面詳詢律師。
·陳其祥律師,廈門大學(xué)法律本科學(xué)歷,中華全國會員,福建(安溪)一心律師事務(wù)...
2017-8-22 17:40:03 頂部
pang057550
潘兆忠律師
高級大法師
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注冊:2017年2月7日
潘兆忠律師(浙江-紹興) 13867555959回復(fù) 4
已閱,建議咨詢當(dāng)?shù)芈蓭煘楹谩?/td>
·從業(yè)9年,法學(xué)學(xué)士,專利代理人資格,專業(yè)從事電信網(wǎng)絡(luò)詐騙、知識產(chǎn)權(quán)、合同糾紛等律師...
2017-8-22 17:53:39 頂部
吉增萍
吉增萍律師
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吉增萍律師(江蘇-揚州) 13013713003回復(fù) 5
已經(jīng)閱讀。
·江蘇揚州特邀律師吉增萍律師,中國民建黨黨員。揚州女律師委員會委員,揚州勞...
2017-8-22 17:54:51 頂部
王廣河
王廣河律師
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注冊:2017年2月25日
王廣河律師(安徽-宿州) 18895762538回復(fù) 6
建議面詢律師
·王廣河律師現(xiàn)為宿州市青年聯(lián)合會法律專業(yè)副主任委員,2016年榮獲司法部頒發(fā)的全國普法...
2017-8-22 18:19:24 頂部
陳奇斌
陳奇斌律師
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注冊:2006年10月23日
陳奇斌律師(福建-廈門) 13720890151回復(fù) 7
咨詢當(dāng)?shù)芈蓭煘楹谩?/td>
·陳奇斌,北京東元(廈門)律師事務(wù)所黨支部書記、特邀律師。擅長重大刑事案件的辯護人;...
2017-8-22 18:19:53 頂部
lvxiaoming
呂曉明律師
高級大法師
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呂曉明律師(河南-鄭州) 13592426005回復(fù) 8
已閱,這是在草案中應(yīng)注意的
·呂曉明,男,1980年1月6日出生。2009年取得法律職業(yè)資格證書,2012年取得律師執(zhí)業(yè)證書...
2017-8-22 18:22:33 頂部
保定高宏圖
高宏圖律師
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高宏圖律師(河北-保定) 15830856666回復(fù) 9
綜合事實和證據(jù)確定
·保定律師高宏圖,電話:15830856666、13103126618,微信:15830856666,:360603608,...
2017-8-22 18:50:24 頂部
保定高宏圖
高宏圖律師
法海游民
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發(fā)帖:17987
注冊:2011年12月1日
高宏圖律師(河北-保定) 15830856666回復(fù) 10
綜合事實和證據(jù)確定
·保定律師高宏圖,電話:15830856666、13103126618,微信:15830856666,:360603608,...
2017-8-22 18:51:17 頂部
wcg057017
王春剛律師
高級大護法
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注冊:2007年6月29日
王春剛律師(遼寧-沈陽) 18604013491回復(fù) 11
當(dāng)面咨詢當(dāng)?shù)芈蓭?/td>
·春剛,法律專業(yè)本科畢業(yè),東北師大法律專業(yè)研究生畢業(yè),遼寧省申揚律師事務(wù)所任律師(...
2017-8-22 20:00:28 頂部
楊淑清
楊淑清律師
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楊淑清律師(山東-濟南) 13176674887回復(fù) 12
具體面詢當(dāng)?shù)芈蓭熖峁┓蓭椭?nbsp; 來自手機
·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專職從事法律服...
2017-8-22 20:29:06 頂部
張富
張富律師
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張富律師(吉林-松原) 15104385081回復(fù) 13
建議咨詢當(dāng)?shù)芈蓭煘楹谩?/td>
·張富:中華全國會員、專職律師。吉林大學(xué)法律系畢業(yè)、現(xiàn)執(zhí)業(yè)于吉林信維律師事...
2017-8-22 20:34:17 頂部
孫新軍
孫新軍律師
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注冊:2010年7月8日
孫新軍律師(山東-德州) 13905340402回復(fù) 14
請問在當(dāng)?shù)卣衣蓭煯?dāng)面詳細(xì)說明情況
·孫新軍律師:13905340402,專長:交通事故,工傷賠償,人身損害賠償、婚姻繼承,勞動爭議...
2017-8-22 20:38:54 頂部
pipiba
王小悅律師
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注冊:2012年12月20日
王小悅律師(江蘇-鹽城) 15051053004回復(fù) 15
已閱讀全部內(nèi)容
·鹽城東臺王小悅律師,聯(lián)系電話:15051053004.微信號:WXY15051053004,承辦法律事務(wù),...
2017-8-22 21:48:28 頂部
jingwei
景偉律師
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景偉律師(河南-鄭州) 18039555222回復(fù) 16
             來自手機
·景偉律師,手機/微信:18039555222,北京市京師鄭州律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師,執(zhí)業(yè)證號:141...
2017-8-23 9:06:13 頂部
陳敬偉
陳敬偉律師
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陳敬偉律師(河北-唐山) 13780530489回復(fù) 17
問題復(fù)雜,建議您當(dāng)面咨詢當(dāng)?shù)芈蓭煟垣@取詳盡的法律建議。
·河北宏廣律師事務(wù)所陳敬偉律師簡介【律師姓名】陳敬偉【執(zhí)業(yè)證號】113022008108...
2017-8-23 11:11:09 頂部
張大勇
張勇律師
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 18
具體面詢當(dāng)?shù)芈蓭熖峁┓蓭椭?/td>
·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017-10-2 10:08:42 頂部
李柏智
李柏智律師
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 19
已經(jīng)閱讀。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會委員及韶關(guān)仲裁委員會仲...
2017-10-3 1:53:17 頂部
朱景慧
朱景慧律師
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朱景慧律師(山東-臨沂) 15863916118回復(fù) 20
建議咨詢當(dāng)?shù)芈蓭煘楹谩?/td>
·朱景慧律師簡介 聯(lián)系方式:山東正之源律師事務(wù)所   地...
2017-10-9 7:52:23 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 21
建議面詢律師
·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017-10-9 11:15:55 頂部
李柏智
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 22
已經(jīng)閱讀。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會委員及韶關(guān)仲裁委員會仲...
2017-10-14 15:04:02 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 23
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·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017-12-24 17:50:30 頂部
李柏智
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 24
已經(jīng)閱讀。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會委員及韶關(guān)仲裁委員會仲...
2017-12-28 17:33:40 頂部
張大勇
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注冊:2008年8月19日
張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 25
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·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
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2018-2-18 16:19:51 国产精品99久久久久久人_美女av一区二区三区_国产成人精品免费久久久久_欧美在线视频免费
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