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法律咨詢:兩個自然人這樣買賣房屋可否達(dá)至房屋所有權(quán)的合法轉(zhuǎn)移?

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《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院的《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》和建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定001修正)》、《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》,都對我國城鎮(zhèn)房屋的轉(zhuǎn)讓程序作了十分明確的規(guī)定。各地的地方性法規(guī)也作了同樣的規(guī)定。但我們這里有這樣兩個人,他們在1999月請人用電腦打印了一張《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,雙方簽字后,買受人分兩次將買房款給了出讓人,出讓人也把房屋鑰匙交給了買受人。事后,買受人將房屋用作出租生息。但買受人一直也沒有再要求出讓人與他一起去房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù),也沒有繳納各種相關(guān)稅費,至令《房地產(chǎn)權(quán)證》的權(quán)屬人仍登記為出讓人。最近,由于出讓人的另一宗債務(wù)官司,債權(quán)人在了解到此房產(chǎn)的所有權(quán)人仍登記在債務(wù)人名下之后,要求人民依法對此房產(chǎn)采取強制措施,以實現(xiàn)已經(jīng)由生效法律文書確認(rèn)之債權(quán)。對此,這里的法官出現(xiàn)了兩種完全對立的意見:一種意見認(rèn)為:應(yīng)該保護(hù)“買受人”的利益。因為買受人已經(jīng)向出讓人付清了購房款,購買了房屋,并已實際掌握著此房屋使用權(quán),所以,應(yīng)該認(rèn)定他倆的房屋買賣關(guān)系成立。《房地產(chǎn)權(quán)證》的權(quán)屬人雖然至今還未辦變更登記,但房地產(chǎn)的實際交付占有行為可以產(chǎn)生一定的物權(quán)變動的效果,應(yīng)該以財產(chǎn)的現(xiàn)狀作為衡量標(biāo)準(zhǔn),確認(rèn)該屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸買受人所有。另一種意見認(rèn)為:我國實行房地產(chǎn)登記制度。《最高人民關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》已經(jīng)指出:“房屋買賣系要式法律行為。”《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》也規(guī)定,“凡未按本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定,均為無效。”國家建設(shè)部《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》更明確規(guī)定,“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的,必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記,然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,不按上述規(guī)定程序辦理的,其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。”房產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)由登記確定房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬狀態(tài),經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家強制力保護(hù),可以對抗權(quán)利人以外的任何第三人。由于買受人買房后,一直未去辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),房屋產(chǎn)權(quán)仍登記在被告的名下,他們買賣房屋的民事行為并未完成,雙方當(dāng)事人之間的房屋買賣關(guān)系還沒有成立。那一張《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》雖然是兩人的真實意思表示,是有效的,但它不能對抗第三人。建設(shè)部在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法(修正)》中,曾經(jīng)明確規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。”建設(shè)部《關(guān)于加強〈房屋所有權(quán)證〉發(fā)放管理工作的通知》也明確指出:“凡涉及到房屋所有權(quán)的歸屬,均應(yīng)以《房屋所有權(quán)證》作為確認(rèn)證件,不得以其它證件替代。”可見該房屋法律承認(rèn)的合法所有人仍舊為出讓人。還沒有合法取得所有權(quán)的“買受人”要對房屋主張權(quán)利并無法律根據(jù)。債務(wù)人不履行法律文書已經(jīng)確認(rèn)的金錢給付義務(wù),債權(quán)人依法當(dāng)然可以要求以債務(wù)人的合法財產(chǎn)去實現(xiàn)債權(quán)。到底“買受人”是否已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)?此房產(chǎn)可不可以因為出讓人的債務(wù)而被查封?債權(quán)人的債權(quán)可不可以通過這樣的已經(jīng)“賣”了給他人、但卻未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的債務(wù)人的房屋來實現(xiàn)?如有知情者,請直接發(fā)電子郵件到gf2328@163相告。謝謝!

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2018-5-7 13:13:19 頂部
楊淑清
楊淑清律師
小天王
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楊淑清律師(山東-濟南) 13176674887回復(fù) 2
電話或者當(dāng)面咨詢律師。
·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專職從事法律服...
2018-5-7 13:33:09 頂部
楊淑清
楊淑清律師
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楊淑清律師(山東-濟南) 13176674887回復(fù) 3
電話或者當(dāng)面咨詢律師。
·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專職從事法律服...
2018-5-7 13:33:14 頂部
尚法
官成飛律師
超級大護(hù)法
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官成飛律師(江西-南昌) 15170085656回復(fù) 4
面詢律師為宜。
·官成飛律師,中華全國會員、江西會員、中法網(wǎng)江西站站長、畢業(yè)于西...
2018-5-7 13:52:08 頂部
wangsijun
王思軍律師
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王思軍律師(山東-濰坊) 15163681096回復(fù) 5
當(dāng)面咨詢律師
·濰坊專業(yè)經(jīng)濟糾紛、人身損害及刑事律師王思軍,專業(yè)代理訴訟濰坊律師王思軍,2011...
2018-5-7 14:01:03 頂部
李釗
李釗律師
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李釗律師(江蘇-宿遷) 18762151252回復(fù) 6
你好,建議與律師面談為好
·中國政法大學(xué)法律本科,崇尚精品意識,視律師職業(yè)為終身事業(yè)。堅持以客戶利益至上,誠...
2018-5-7 14:10:47 頂部
柏志海
柏志海律師
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柏志海律師(江蘇-鹽城) 18068876730回復(fù) 7
應(yīng)當(dāng)保護(hù)合法買房人權(quán)益。
·柏志海,江蘇理高事務(wù)所主任律師,電話18068876730.
2018-5-7 14:34:33 頂部
胡雪梅
胡雪梅律師
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胡雪梅律師(甘肅-天水) 15193892936回復(fù) 8
當(dāng)面咨詢律師。
·胡雪梅律師,畢業(yè)于蘭州大學(xué),法學(xué)本科。中華全國會員,甘肅省會員,...
2018-5-7 14:41:40 頂部
張煜
張煜律師
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張煜律師(河南-新鄉(xiāng)) 13703737231回復(fù) 9
當(dāng)面咨詢律師為宜
·張煜律師,中共黨員,碩士研究生,畢業(yè)于著名的法律學(xué)府西南政法大學(xué)。新鄉(xiāng)市優(yōu)秀律師...
2018-5-7 15:05:03 頂部
溫建鋒
溫建鋒律師
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溫建鋒律師(山東-菏澤) 13953035577回復(fù) 10

電話或者當(dāng)面咨詢律師。
·溫建鋒律師畢業(yè)于山東政法學(xué)院法律專業(yè)。多年從事法律服務(wù)工作,2002年以優(yōu)異成績通過國...
2018-5-7 15:20:11 頂部
bjg888
畢成律師
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畢成律師(河北-張家口) 13303138336回復(fù) 11
面詢律師為宜。
·畢成律師(本名畢健根)大學(xué)本科學(xué)歷,法學(xué)學(xué)士學(xué)位,先后畢業(yè)于張家口學(xué)院醫(yī)學(xué)專業(yè),...
2018-5-7 15:34:45 頂部
bjg888
畢成律師
中級大法師
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畢成律師(河北-張家口) 13303138336回復(fù) 12
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·畢成律師(本名畢健根)大學(xué)本科學(xué)歷,法學(xué)學(xué)士學(xué)位,先后畢業(yè)于張家口學(xué)院醫(yī)學(xué)專業(yè),...
2018-5-7 15:36:06 頂部
王廣河
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王廣河律師(安徽-宿州) 18895762538回復(fù) 13
建議帶相關(guān)資料面詢當(dāng)?shù)芈蓭?/td>
·王廣河律師現(xiàn)為宿州市青年聯(lián)合會法律專業(yè)副主任委員,2016年榮獲司法部頒發(fā)的全國普法...
2018-5-7 15:57:04 頂部
尚法
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莫建勛
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莫建勛律師(河南-洛陽) 13083625857回復(fù) 15
此類問題建議當(dāng)面咨詢?yōu)楹谩?/td>
·莫建勛律師1982年畢業(yè)于河南大學(xué),法學(xué)學(xué)士,1986年取得律師資格,1995年晉為高級律師...
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閆茂閣
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閆茂閣律師(山東-菏澤) 13675308167回復(fù) 16
當(dāng)面咨詢律師為宜。
·閆茂閣律師免費咨詢電話:1367530816713012690806山東天清律師事務(wù)所專職律...
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陳奇斌律師(福建-廈門) 13720890151回復(fù) 17
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·陳奇斌,北京東元(廈門)律師事務(wù)所黨支部書記、特邀律師。擅長重大刑事案件的辯護(hù)人;...
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張大勇
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·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
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