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現(xiàn)代版葫蘆僧判斷葫蘆案

  ddyywhddyy 公眾會(huì)員 來(lái)自:江蘇 -淮安 回復(fù) 收藏 樓主
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現(xiàn)代版葫蘆僧判斷葫蘆案
一紙與民爭(zhēng)利的判決書(shū)
提 示: 政府如何幫助老小區(qū)改造,創(chuàng)造物管條件,使其平穩(wěn)、安全地走向市場(chǎng)化,是涉及民生的,全社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題。是國(guó)家住房改革的一項(xiàng)基本政策,是建設(shè)和諧社區(qū)的重要舉措。此案帶有普遍性,是民告官的典型案例,值得討論。
案 發(fā) 地: 江蘇省淮安市
原 告: 淮安市市級(jí)機(jī)關(guān)東院生活區(qū)業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì)授權(quán),以下簡(jiǎn)稱業(yè)主委員會(huì))
被 告: 淮安市市級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及其下屬單位機(jī)關(guān)服務(wù)中心、物業(yè)公司
審判: 淮安市清河區(qū)人民
案件背景:
淮安市市級(jí)機(jī)關(guān)東院生活區(qū),建設(shè)于五十年代初期,原來(lái)大部分都是平房。現(xiàn)有建筑面積14萬(wàn)6千平方米,業(yè)主1千6百多戶。不僅是淮安市目前的一個(gè)社區(qū),更是首腦機(jī)關(guān)生活區(qū),是否安定和諧,影響極大,舉足輕重。
1997年市政府根據(jù)《物權(quán)法》和省建設(shè)廳有關(guān)文件精神,出臺(tái)淮政發(fā)【1997】134號(hào)文件,規(guī)定:“對(duì)已投入使用的住宅區(qū)要積極創(chuàng)造條件實(shí)行物業(yè)管理,暫不具備條件的應(yīng)搞好規(guī)劃,創(chuàng)造條件,并在規(guī)定的期限內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理”。2001年3月江蘇省又出臺(tái)的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》,《條例》規(guī)定:“配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治,逐步創(chuàng)造條件實(shí)行物業(yè)管理”。也就是說(shuō),政府是負(fù)責(zé)整治老舊小區(qū)的主體。市級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局正是為了貫徹、落實(shí)省市文件精神,于1997年前后著手對(duì)東院生活區(qū)進(jìn)行滾動(dòng)性改造、開(kāi)發(fā)。2003年基本完成。市政府也給予一系列的優(yōu)惠政策:免征土地征用費(fèi)、拆遷費(fèi)、水電增容費(fèi)、建筑稅等等。當(dāng)時(shí)房屋造價(jià)每平方米只有500元左右,而賣出的價(jià)格1998年之前,就高達(dá)每平方米1600——1700余元。而且因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)越,一直處于最高價(jià)位。管理局前后共開(kāi)發(fā)36棟樓,除部分安排原有平房拆遷戶外,全部用于對(duì)外銷售,獲得巨額利潤(rùn)。在此基礎(chǔ)上,也為東院修建了廣場(chǎng)、道路和綜合樓等公共配套設(shè)施,做了許多人們不會(huì)忘記的好事。但也留下三棟樓(本案起訴的8號(hào)樓是其中之一)、部分沿道路門(mén)面房及許多無(wú)照的簡(jiǎn)易建筑,長(zhǎng)期用于經(jīng)營(yíng)性辦廠、出租,與民爭(zhēng)利。利用我們老小區(qū)共有土地建筑長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性用房,是違反《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》,侵害小區(qū)業(yè)主利益的違法行為。
初具條件以后,機(jī)關(guān)事務(wù)管理局宣布對(duì)所屬的東大院等幾個(gè)大院實(shí)行物業(yè)管理,組建物管公司,各小區(qū)建立業(yè)主委員會(huì)。其實(shí)是裝門(mén)面、做樣子。物管還是原班人馬,一切照舊。在東院生活區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)集體辭職以后,原物管公司更加有恃無(wú)恐,改變了8號(hào)綜合樓的部分用房使用性質(zhì),將老干部活動(dòng)室改到已經(jīng)停止使用的原來(lái)配電間,關(guān)閉了圖書(shū)室、健身房,拉走了圖書(shū)和健身器材,把這些房屋用于出租,牟取更多利潤(rùn)。這也是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的違法行為。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,“改變小區(qū)公共設(shè)施性質(zhì),需要得到三分之二業(yè)主同意”。再加上服務(wù)不到位,2008年底,在小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)上96%的業(yè)主反對(duì)續(xù)聘原物管公司(隨后,機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的下屬公司也陸續(xù)退出其它幾個(gè)大院,最后解散),改聘現(xiàn)在的劍強(qiáng)物業(yè)公司,真正地走上了市場(chǎng)化道路。
在辦理移交時(shí),管理局和其下屬有關(guān)單位違反(物業(yè)管理?xiàng)l例)一、拒絕交出8號(hào)綜合樓等公共設(shè)施;二、拒絕交出小區(qū)建筑圖紙,包括地上建筑、下水道及各種管、線鋪設(shè)圖紙,給后續(xù)維修工作造成極大困難;三、拒絕交出房屋維修資金。后來(lái)經(jīng)過(guò)我們查證,幾個(gè)大院的房屋維修資金共計(jì)600多萬(wàn)元,其中,含東院260多萬(wàn)元,幾年前就被管理局分三次提光,據(jù)說(shuō)是用于蓋“今世緣”賓館了。這同樣是違法行為,《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定,“哪一棟樓需要維修,要這棟樓全體業(yè)主簽字,方能提取維修資金”,多年來(lái)我們業(yè)主沒(méi)有任何人簽過(guò)這方面的字。另外,哪有這樣分三筆整取的道理?不得不令人懷疑。其結(jié)果是,僅去年就有134棟樓漏雨報(bào)修,墻體剝落,特別是許多六七十年代的建筑更是苦不堪言。多處路面破損、下水道堵塞,怨聲載道,我們手里卻沒(méi)有一分錢(qián)。對(duì)此,我們以后將繼續(xù)維權(quán);四、拒絕交出全部物管用房。按照規(guī)定,物管用房要占總建筑面積的千分之三到千分之五,他們至少應(yīng)該交出400——600平方米房屋。但是,只移交了不足200平方米房屋,其中真正能夠稱得上物管用房的只有一間辦公室,南、西大門(mén)兩個(gè)門(mén)衛(wèi)室,大約50平方米左右。當(dāng)時(shí)達(dá)成的是《臨時(shí)交接協(xié)議》,他們答應(yīng)以后繼續(xù)交,8號(hào)樓一樓菜場(chǎng)半年以后再交,但是,一直賴著不交。
我們提起訴訟的是要求將8號(hào)綜合樓使用權(quán)交還東院業(yè)主
8號(hào)樓于2002年8月建成。其立項(xiàng)報(bào)告、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、規(guī)劃局審批及建成后的使用,都是綜合服務(wù)樓,公共配套設(shè)施。地下室為停車場(chǎng)、二樓菜場(chǎng)、三樓四樓是老干部活動(dòng)室、健身房、圖書(shū)閱覽室、棋牌室等等,四樓五樓為辦公用房,分布圖現(xiàn)在還掛在那里。2002年4月18日,管理局一位副局長(zhǎng)在向東院業(yè)主代表大會(huì)作報(bào)告,評(píng)功擺好時(shí)說(shuō):“……興建綜合樓,建成東院室內(nèi)菜場(chǎng)、改善了購(gòu)物環(huán)境,建立東院社區(qū)活動(dòng)中心……豐富了住戶的業(yè)余文化生活。”在法庭上,被告也予以確認(rèn),8號(hào)樓是東院公共配套設(shè)施。法官也沒(méi)有異議。
被告唯一說(shuō)辭就是“8號(hào)樓是政府投資,國(guó)有資產(chǎn),所收租金全部交給財(cái)政了”。當(dāng)即遭到我方駁斥:一是幫助改造老小區(qū),完善配套設(shè)施,使其具備物管條件,是國(guó)家政策規(guī)定的政府行為,政府當(dāng)然要承擔(dān)改造資金。二是《物權(quán)法》雖然規(guī)定,國(guó)有資產(chǎn)屬全民所有,但同時(shí)又明確規(guī)定:“法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定”。整個(gè)庭審情況是一邊倒的。當(dāng)法官問(wèn)被告是否同意調(diào)解處理時(shí),被告卻表示不同意。
被告在庭審極端不利的情況下,不同意調(diào)解處理是胸有成竹的。一是就在我們提交訴訟狀后不久,清河區(qū)人民通知我們律師:此案特殊,我們已經(jīng)上報(bào)省高院,將異地審理。你們做好準(zhǔn)備。不知為什么后來(lái)又改為清河審理。二是尚未開(kāi)庭被告就放出風(fēng)來(lái)說(shuō),“我們就贏定了”。三是開(kāi)庭后不到一個(gè)禮拜,被告就對(duì)8號(hào)樓進(jìn)行外粉刷、裝修。不知被告為什么如此相信自己篤定贏?果不其然,和庭審情況形成180度反差,一審判決我們敗訴。
一、一審判決偷換概念
《判決書(shū)》中說(shuō):“在建設(shè)工程規(guī)劃及施工圖紙上均未標(biāo)明綜合樓是物業(yè)管理用房,故原告業(yè)委會(huì)主張8號(hào)綜合樓是物業(yè)管理用房,應(yīng)當(dāng)歸還給業(yè)委會(huì)使用,無(wú)事實(shí)和法律依據(jù),本院不予支持”。事實(shí)上,上訴人主張的理由是:因?yàn)?號(hào)樓是東院公共配套設(shè)施,而判決的理由卻是:8號(hào)樓不屬于物管用房。公共配套設(shè)施和物管用房是兩個(gè)概念,各有各的適用法律條文,《判決書(shū)》偷換概念。
二、一審判決事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤
㈠、《判決書(shū)》說(shuō),“審理查明”東院8號(hào)樓……“其出租所得已上繳淮安市財(cái)政局”。還說(shuō)“經(jīng)庭審質(zhì)證”。這不是事實(shí)。庭審中,審判長(zhǎng)問(wèn)過(guò)“證據(jù)呢?”被告無(wú)語(yǔ)。
㈡、不能認(rèn)定,東院8號(hào)樓是被告投資建設(shè)的,就應(yīng)該歸其所有。1、東院8號(hào)樓是被告在改造、開(kāi)發(fā)東大院時(shí),利用小區(qū)共有土地、享受政府所提供的多種優(yōu)惠政策,在獲得巨額利潤(rùn)基礎(chǔ)上建造的。2、所謂審請(qǐng)的被告借資500萬(wàn)元建設(shè)8號(hào)樓。我們認(rèn)為不予以能認(rèn)定。這是被告在改造、開(kāi)發(fā)東院時(shí)的周轉(zhuǎn)資金。3、8號(hào)樓是改造舊小區(qū)的工程項(xiàng)目之一,是政府行為,當(dāng)然要負(fù)責(zé)整治的費(fèi)用。4、被告無(wú)權(quán)侵占小區(qū)共有土地建設(shè)永久性經(jīng)營(yíng)謀利工程。
三、一審判決適用法律錯(cuò)誤
應(yīng)該依據(jù)《物權(quán)法》第73條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路……綠地……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有”及其他相關(guān)法律、政策規(guī)定,判決判決上訴人勝訴。可卻依據(jù)《物權(quán)法》第53條規(guī)定判決上訴人敗訴。《物權(quán)法》第53條規(guī)定“國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),享有占用、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利”。判決書(shū)把《物權(quán)法》規(guī)定的:國(guó)有資產(chǎn)屬全民所有,“法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定”。 拋到一邊。
另外,8號(hào)樓也不是第一被告直接支配的不動(dòng)產(chǎn)。2002年?yáng)|院成立業(yè)主委員會(huì),實(shí)行物管。按照《物管條例》,從法律層面上標(biāo)志著東院已實(shí)行業(yè)主的自治管理,結(jié)束了第一被告對(duì)東院物業(yè)管理直接支配的權(quán)力。此時(shí),8號(hào)樓就應(yīng)該移交東院業(yè)主共有。但是,第二被告退出東院物業(yè)管理后卻拒絕移交。被告違法侵占,倒成了判決被告合法占有的理由。
㈡判決書(shū)中引用2000年《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無(wú)償提供物業(yè)管理用房,其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有”的規(guī)定時(shí),特地又引用江蘇省建設(shè)廳(2006)371號(hào)文:“省條例施行前已竣工交付使用的項(xiàng)目,交付物業(yè)管理服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)不適用省條例的規(guī)定”,用來(lái)否定前文。殊不知371號(hào)文該條款的后面還有一句話:已完工的“物業(yè)管理用房應(yīng)按當(dāng)時(shí)規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用”。2003年以前東院已經(jīng)改造完成,到底應(yīng)該適用哪一條法律條文,難道法官不知道?判決書(shū)為什么要斷章取義?
對(duì)此“葫蘆”判決,我們除了依法上訴以外,也向法律界呼吁,請(qǐng)大家討論。
二O一一年二月十日


 [回復(fù)|追問(wèn) 江蘇 律師·淮安 律師]
·找律師?上中法網(wǎng)!m.hbhongyijixie.com
2011/2/18 12:13:08 頂部
全素華
全素華律師
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全素華律師(江蘇-泰州) 13952693885回復(fù) 2
充分運(yùn)用合法途徑解決,建議委托律師代理較妥。
·全素華律師,江蘇江豪律師事務(wù)所(全國(guó)優(yōu)秀律師事務(wù)所、江蘇省優(yōu)秀律師事務(wù)所)專職律
2011/2/18 21:21:54 頂部
楊海明
楊海明律師
高級(jí)大護(hù)法
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注冊(cè):2010年8月4日
楊海明律師(江蘇-淮安) 15052685075回復(fù) 3
不知如何維護(hù)誰(shuí)的穩(wěn)定
·2002年畢業(yè)于南京大學(xué)法學(xué)專業(yè),武警部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè),中共黨員。在國(guó)有大型企業(yè)做勞資及調(diào)解...
2011/2/20 23:19:27 頂部
張大勇
張勇律師
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張勇律師(遼寧-沈陽(yáng)) 13322478547回復(fù) 4
建議把問(wèn)題陳述清楚。
·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2014/4/28 4:58:28 頂部
李柏智
李柏智律師
大天王
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 5
已閱,關(guān)注。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2015/7/3 0:20:37 頂部
李柏智
李柏智律師
大天王
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注冊(cè):2009年6月17日
李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 6
支持一下!!, 
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2015/7/3 0:20:52 頂部
lcw272706
凌燦偉律師
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凌燦偉律師(四川-達(dá)州) 15881838374回復(fù) 7
支持一下!!, 
·凌燦偉中共黨員專職律師,就職于四川黎明律師事務(wù)所,全國(guó)會(huì)員,達(dá)州市律師...
2017/5/4 13:44:38 頂部
星晴s47
林曉鳳律師
法海游民
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林曉鳳律師(福建-泉州) 15860339602回復(fù) 8
支持一下!!, 
·林曉鳳律師,畢業(yè)于福州大學(xué)法律專業(yè),中華人民共和國(guó)注冊(cè)執(zhí)業(yè)律師,中華全國(guó)...
2017/9/10 8:51:51 頂部
lcw272706
凌燦偉律師
法海游民
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發(fā)帖:40117
注冊(cè):2014年8月29日
凌燦偉律師(四川-達(dá)州) 15881838374回復(fù) 9
支持一下!!, 
·凌燦偉中共黨員專職律師,就職于四川黎明律師事務(wù)所,全國(guó)會(huì)員,達(dá)州市律師...
2018/1/27 9:52:32 頂部
bangliang
趙邦亮律師
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注冊(cè):2010年11月13日
趙邦亮律師(山東-青島) 13953292631回復(fù) 10
委托律師處理
·趙邦亮律師,畢業(yè)于山東大學(xué)法律專業(yè),大學(xué)學(xué)歷,擁有中國(guó)國(guó)家司法資格,專職律師。青...
2018/5/3 11:25:25 頂部
bangliang
趙邦亮律師
初級(jí)小法師
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趙邦亮律師(山東-青島) 13953292631回復(fù) 11
委托律師處理
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bangliang
趙邦亮律師
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趙邦亮律師(山東-青島) 13953292631回復(fù) 12
委托律師處理
·趙邦亮律師,畢業(yè)于山東大學(xué)法律專業(yè),大學(xué)學(xué)歷,擁有中國(guó)國(guó)家司法資格,專職律師。青...
2018/5/3 11:25:44 頂部
bangliang
趙邦亮律師
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趙邦亮律師(山東-青島) 13953292631回復(fù) 13
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·趙邦亮律師,畢業(yè)于山東大學(xué)法律專業(yè),大學(xué)學(xué)歷,擁有中國(guó)國(guó)家司法資格,專職律師。青...
2018/5/3 11:25:54 頂部
張大勇
張勇律師
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張勇律師(遼寧-沈陽(yáng)) 13322478547回復(fù) 14
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·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2019/4/17 20:33:06 頂部

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