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請資深律師作答,求助各位二手房糾紛

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我于去年10月買下一套價值81.75萬的房產(算二手房)。并與賣家中介簽訂了3方合同。(當時開發商還沒有給賣家下房產證,至今也沒下房產證)。

當初這房子,開發商承諾賣家今年的3月下房本,我們簽訂的3方合同也寫明于2011年5月前做過戶。(但現在開發商還沒有給賣家下房產證)

因賣家是貸款買的這個房子,所以我們在支付了2萬元的定金后又額外支付了38萬現金的首付。

買房子是,說好了過戶費我出。(合同寫出,由國家調控政策導致的稅費增加或減少,由法律規定的雙方各自承擔。) 但由于今年年初國家出臺了新的二手房政策,營業稅又之前的差額5.5%上漲到了全額房價的5.5%;多出來了4萬元的營業稅。我們雙方都不想出,至今也沒個結果。但營業稅本就該賣家承擔啊。

我在賣家允許的情況下把房子都裝修好了,花費約10萬元(并簽訂補充協議,寫明由賣家的原因導致合同無法履行;賣家賠償我全部裝修費用)。

以上就是細節,求助各位律師幫助解答一下:

1.開發商沒有給賣家下房產證(他們合同簽的是今年3月下),所以賣家沒有在我們合同的規定時間內能夠過戶。(我們合同簽的今年5月前辦過戶)。這樣的情況下,賣家的逾期過戶可不可以定位為違約行為?應不應該承擔違約責任呢?

2.多出的4萬元營業稅,是否應該賣家承擔呢?如果他不出,是否歸為違約行為?

3.如果上述的2點能視為賣家違約,我的裝修款10萬元,定金2萬元,首付38萬元,法律上賣家是否應當返還?

4.我如果采取訴訟,若勝訴了他們就是不給錢怎么辦呢?可不可以在訴訟的過程中就凍結他的財產,或有什么辦法保證他可以返還我的錢財呢?

謝謝,請詳細解答。
111.162.110.65

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2011-12-4 18:34:57 頂部
潘建鈺
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潘建鈺律師(江蘇-南通) 13962909110回復 2
1、這涉及你們合同效力的問題。你們合同屬于效力待定合同。根據物權法的規定,不動產物權的設立,未經登記不發生法律效力。開發商沒有給賣家下房產證,說明賣家尚未取得不動產物權。當賣家取得房產證后,你們的三方協議有效。違約責任是合同已經有效而合同一方未按合同履行的情況,你的情況賣家不構成違約,當然不承擔違約責任。 2、營業稅的問題,你們在合同中有約定,就按照合同定。 3、如果你選擇訴訟,可以申請訴訟保全。
·本人1999年從事律師工作,在刑事辯護、婚姻家庭糾紛、損害賠償糾紛中積累了很多豐富的...
2011-12-4 19:06:42 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復 3
你好!同意潘律師意見。
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2011-12-4 22:39:49 頂部
朱景慧
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朱景慧律師(山東-臨沂) 15863916118回復 4
同意潘律師意見
·朱景慧律師簡介 聯系方式:山東正之源律師事務所   地...
2015-10-18 21:51:45 頂部
張大勇
張勇律師
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復 5
你好!同意潘律師意見。
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2017-5-3 17:44:36 頂部
劉克友
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劉克友律師(黑龍江-哈爾濱) 13796728288回復 6

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·劉克友律師,中華全國會員,中國政法大學法學學士。執業十幾年來,專攻刑事辯...
2017-12-5 21:16:37 頂部
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李柏智律師(廣東-韶關) 13076220410回復 7
當面咨詢律師為妥。
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2017-12-6 14:58:34 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復 8
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2018-2-2 16:48:05 頂部
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