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7月12日上午,江蘇省淮安市中級人民二審開庭審理了淮安市新業房地產開發有限公司與南京中央商場(集團)股份有限公司47套房屋買賣合同糾紛案。
5年前,涉案房屋尚未取得房地產預售許可證,但在當地政府的撮合和見證下,雙方簽下了違反了相關規定的房屋買賣協議書,而這也為以后一連串的官司埋下了伏筆。
《法制日報》案件版在今年6月19日曾以《淮安一起房屋買賣合同糾紛背后》為題,報道了這起行政干預下產生的房屋買賣合同糾紛。本次二審開庭,《法制日報》記者全程旁聽了庭審。
兩級政府協調簽下違規合同
淮安市清河區人民在此前的一審中查明:2006年11月15日,被告新業房產與南京中商淮安中央新亞國際廣場簽訂協議書一份。該協議書約定,新亞廣場經市、區兩級政府協調,整體購買新業房產開發的“溫州花苑”B區6號樓共47套住宅,雙方協定價格為每平方米2999元。
甲方新亞廣場承諾,本協議簽訂后一周內,支付給乙方新業房產所購買房屋總價款的30%,計385萬元作為定金,B區6號樓打第一根樁時即付總價款的40%,計512萬元......新業房產承諾在2008年6月底將房屋建好并交付南京中商使用。
該協議書甲方簽章為南京中商新亞廣場專用章,代表人何蔚。此后,原告南京中商按約將合計897萬元購房款支付給被告。
后因稅務、房屋預售許可等一系列原因,2007年12月8日,新業房產與新亞廣場在2006年11月15日所簽訂的協議書尾頁分別簽署了“此協議自2007年12月8日終止”的意見,并分別加蓋了新亞廣場專用章及被告新業房產公章,并有何蔚、鄭平平簽字。2007年12月15日,新業房產將897萬元購房款通過轉賬方式退還給新亞國際廣場。
清河區在判決書中稱,案件審理過程中,南京中商提供了一份格式、內容與2006年11月15日簽訂的協議完全一致,但落款為“南京中央商場(集團)股份有限公司”以及日期為2006年11月18日的協議書一份。
清河區認為,前一份協議系新亞廣場代表南京中商與新業房產簽訂的意向性協議,簽訂該協議系為將來南京中商與被告新業房產簽訂正式的商品房買賣協議進行預認。而后一份協議與前一份協議并非具有同等效力。新業房產與新亞廣場于2007年12月8日終止前一份協議行為效力不及于南京中商。
認為,南京中商現要求繼續履行的系其與被告于2006年11月18日簽訂的協議書,因為該協議書并未被終止,依然合法有效,雙方當事人均應按照協議約定履行各自義務。并據此作出判決。
新業房產不服一審判決,向淮安市中院提起上訴,要求依法改判駁回南京中商一審訴訟請求。
在今天上午的庭審中,主審法官確定了雙方爭議的兩大焦點:雙方是否簽訂了11月18日的協議書；雙方的購房協議書是否終止。
是否存在“意向性合同”
在一審的庭審中,雙方出現了兩個版本的合同,其格式、內容完全一致,但甲方落款印章分別為“南京中商新亞國際廣場專用章”和“南京中央商場(集團)股份有限公司”；簽署日期分別為2006年11月15日和2006年11月18日。
在今天的庭審中,南京中商仍堅持稱11月15日的協議書只是意向書,而11月18日簽訂的為惟一有效協議書。
而新業房產的代理人在庭上反駁稱,并不存在被上訴人所說的兩次簽合同一事。“我們只在2006年11月15日簽過一份協議,11月18日那份所謂正式協議是假的,把"五"字改成了"八",改動痕跡清晰可見,"十八日簽的是正式協議"就是這樣被編造出來的”。
為了證明這一事實,新業房產一方還向法庭提交了一份新證據他們保留的另一份協議書,甲方蓋章為“中央商場”,簽署時間也為11月15日。他們稱,按照協議規定,該協議是一式四份,新業房產一方在市政府領導見證下蓋了章以后,交給新亞廣場一方帶回蓋章,最終兩份蓋了新亞廣場的章,兩份蓋了中央商場的章,但簽字的代表均為同一人何蔚。
南京中商一方隨后向法庭承認,他們的確對協議書的日期進行了改動。面對新業房產一方關于如何改動,偽造證據是否應該承擔責任的質問,南京中商一方表示,具體如何改動、誰改的不清楚,對日期的調整并不能算偽造。
《法制日報》記者了解到,在一審中,新業房產曾向法庭提出鑒定申請,而清河區在判決書中表達了對此的態度:“本院認為,原、被告在簽訂意向性協議之后簽訂正式協議時,簽署日期上即使存在改動的跡象,亦不影響雙方當事人的合意成立。”
新業房產則認為:“日期改動,直接否定了存在"意向性合同"一說,證明了從頭到尾只有一份合同。南京中商通過偽造證據,編造"15日是意向性協議,18日是證實協議"的事實,進行惡意訴訟,不應得到法律支持,反而應該追求相應法律責任。”
南京律師熱線84-110-110律師認為，本案焦點在于雙方合同是否終止？
南京中商律師在法庭上稱,新業房產出示的新證據,恰恰證明了雙方簽訂了兩個版本的協議,而2007年12月8日雙方終止的只是蓋了“新亞廣場”印章的意向性協議,為的是規避稅務責任。新亞廣場在簽訂協議時只是南京中商的一個部門,兩個主體不同,其效力肯定不及于南京中商。
新業房產在庭上反駁:“正如被上訴人所說,新亞廣場和南京中商實際上為同一家,辦的是同一件事,簽訂的是同一個協議,簽約代表是同一個人,買賣的是同一個房子,往來的是同一個資金渠道,以上事實足以說明不存在兩個主體問題。”
針對這一問題,法官對雙方進行了一系列發問。法官問雙方,當時收房款和退房款,南京中商這邊分別是哪個賬戶?
南京中商律師開始稱往來賬戶均為南京中商,后新業房產出示了銀行的轉賬單及收據,證明收、退房款賬戶均為新亞廣場。在法官再次詢問時,南京中商律師改口稱的確為新亞廣場。
法官問南京中商律師:“當時雙方終止協議時,新亞廣場有誰在場?南京中商是否知道協議終止?是否知道對方退款?”
南京中商律師回答:“當時終止協議時,有新亞廣場副總何蔚、紀委書記齊仁澤、法務主管王凱及楊總在,終止協議和退款南京中商都知道。”
法庭最后表示,因一方增加了新證據,法庭還需要進一步進行審查。
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資料 
短消息 地區：江蘇-淮安 2012-7-14 16:03:26
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