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開發商老總是如何成為合同詐騙犯的

  孟子君 孟子君律師(新疆-烏魯木齊18999887168 來自:新疆-烏魯木齊回復 收藏 樓主
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開發商老總是如何成為詐騙犯的 --一件由商品房買賣合同糾紛轉化為合同詐騙的案例 作者 孟子君律師 北京大成(烏魯木齊)律師事務所 業務咨詢電話:18999887168. 案例一 陳某,系房地產開發公司老總。2006年,在某市商業地段花費巨資購得一塊土地后,在該土地上開發建設一棟高層商住樓。因為資金短缺,于是,開發商先與某建筑公司簽訂合同,要求建筑施工方墊資50%。在該樓盤主體建筑達到當地建設、房產主管部門辦理預售許可的高度后,陳某即辦理了商品房預售許可證等文件,并與一家代理銷售公司,簽訂委托銷售合同。合同簽訂后,中介公司開始對外做宣傳,并準備預售該商品房。似乎一切看著都很順利。然而,在2008年初,主體封頂后,建筑商已無力墊資,要求陳某支付工程款。而此時商品房期房銷售還沒有正式開始。于是,陳某開始向典當公司之類的單位或個人借高利貸,并用批準銷售的商品房做抵押,辦理預備登記。同時,代理銷售公司開始銷售房產,以開發商名義,與購房者簽訂商品房預售合同,收取30%-100%不等的購房款。在合同中承諾于2008年10月底之前,向購房者交付房屋。到2008年底,因為拖欠建筑商工程款,建筑商停工,所建高層商住樓中水、暖、電、氣等配套設施,還沒有完工。因為超過合同約定的交付日期,不少購房者紛紛依據合同約定,向提起民事訴訟,要求開發商退還購房款。在訴訟中,開發商惡意拖延訴訟,在初審敗訴后,繼續上訴;在判決生效后,采用拒不簽收法律文書等方式,拖延執行。因此,購房者雖然贏了官司,卻遲遲不能拿回自己的購房款。于是,購房者集體上訪,相關部門一查,發現開發商委托銷售的房產,大部分產權預備登記在典當行等單位或個人手中;如果這些高利貸借款人不配合,撤銷房產預備登記,那么,購房人根本得不到房屋產權!細查后進一步發現,開發商存在一房多賣的行為。如將已經抵賬給建筑商的房屋,先抵押給典當行后,又委托給代理商銷售。于是,建設主管部門建議眾多購房者報警處理。在公安機關立案后不久,即以陳某涉嫌合同詐騙罪,批準逮捕。 此案例是典型的因為一房多賣而由民事糾紛,轉化為合同詐騙刑事案件。下面,筆者就該案例的具體案情,結合前述法律和司法解釋的規定,做一簡單分析。 一、 在商品房買賣,包括商品房預售買賣中,不是所有的一房二賣行為,都構成合同詐騙犯罪。 如本案中,嫌疑人開發商知道自己先抵押房屋,借高利貸,再同時委托中介公司代理銷售已經抵押房產的行為,屬于一房二賣行為。但是,此時,開發商的行為還屬于融資的民事行為。因為:(1)借款抵押的抵押權人-即高利貸放款人,并不想實際占有抵押房產,只是作為借款的一種擔保手段;如果,開發商能夠及時歸還借款,該抵押行為可以撤銷。(2)開發商在將已經抵押的房屋銷售給購房者時,雖然存在隱瞞房產已經抵押的事實,但如果購房者能夠取得合同約定的房屋產權,那么,此時,開發商的行為只是民事行為中的一般欺詐行為,還沒有轉化為詐騙犯罪行為。(3)在購房者得知所購房產存在瑕疵,不能取得產權預備登記,要求解除購房合同,退還購房款時,開發商如果能夠及時退還購房者的房款,并依照合同約定承擔違約責任,那么開發商還沒有騙取購房者房款的主觀惡意,購房者還不是受害人。 二、 反之,在購房者得知所購房產存在瑕疵,不能取得產權預備登記,要求解除購房合同,退還購房款時,開發商惡意拖延訴訟,占有購房款而拒不退還,其具有非法占有購房者購房款的主觀故意就比較明顯;此時,作為購房者,雖然與開發商簽訂了購房合同,繳納了購房款,但既不能如約取得房屋產權,也不能及時收回購房款,并得到一定的經濟補償,此時,購房者就成為開發商刑事犯罪行為的受害人。 三、 在上述第二種情況下,開發商的行為符合合同詐騙罪的犯罪特征,即以非法占有購房者的購房款為目的,在簽訂、履行房買賣商品合同過程中,采取隱瞞所售房產已經賣出或者抵押售并辦理預備產權登記的事實真相等欺騙手段,騙取購房者所交納的購房款,數額較大的行為。按照合同詐騙的立案標準,開發商騙取的每一個購房者的購房款,數額都在20萬元以上,累計詐騙數額在1000萬元以上。依據《刑法》第224條之規定,屬于數額特別巨大,對開發商依法需在十年以上量刑。

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·1984年7月畢業于西北政法學院,法學學士。1986年加入中國法學會會員,1993年加入民革,...
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xumingtian
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·徐明田律師畢業于山東大學,1995年起擔任執業律師,現為山東眾星為民律師事務所合伙人...
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胡云霞
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sgz520
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孫國忠律師(江蘇-淮安) 13813302908回復 4
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·孫國忠律師,男,1970年8月16日出生。南京大學法律專業本科學歷,2000年取得律師資格,...
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liuxuemei
劉雪梅律師
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劉雪梅律師(北京-海淀區) 18614085357回復 5
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·劉雪梅:北京融嘉律師事務所主任,合伙人,資深律師(執業證號:11101200911364996)。...
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張煜律師(河南-新鄉) 13703737231回復 6
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·張煜律師,中共黨員,碩士研究生,畢業于著名的法律學府西南政法大學。新鄉市優秀律師...
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趙世平
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趙世平律師(山東-聊城) 13963005261回復 7
此文已閱,作為律師,略有感觸,在此提出,與同行商榷:對于如此明顯的在民事訴訟階段已經涉嫌犯罪的當事人,其在被采取刑事強制措施之前的民事訴訟階段中,肯定有律師介入其中,作為其委托代理人,甚至不排除律師出謀劃策,教其如何逃避執行。如果是這樣的話,這種律師是是否已經涉嫌構成了犯罪?或者涉嫌構成了同謀犯罪抑或教唆犯罪。即使不構成犯罪,也恐有違反職業道德之嫌。
·趙世平,中共黨員,專職執業律師,三級律師,現為本所合伙人、聊城市常務理事
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楊淑清
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·楊淑清律師,山東坤澤律師事務所主任、設立人。畢業于山東大學法學院,專職從事法律服...
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毋樹超律師(河南-焦作) 13939195571回復 9
涉嫌經濟犯罪的,可以先刑事后民事,人民應該移交公安機關偵察。
·1988年取得律師資格,1992年從事律師執業,現任河南隆成律師事務所高級合伙人、支部書...
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周周
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·周后有律師聯系方式手機:15364060848,13055160286:498346200周后有律師簡...
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李柏智律師(廣東-韶關) 13076220410回復 11
已閱,關注。
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杜俊明
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杜俊明律師(吉林-吉林) 18604477638回復 12
可以先刑事后民事,人民應該移交公安機關偵察。
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2015/3/27 18:22:43 頂部
李柏智
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李柏智
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李柏智律師(廣東-韶關) 13076220410回復 14
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laoquan547
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fangshuzhi
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即使不構成犯罪,也恐有違反職業道德之嫌
·房樹志律師是廣東洋航律師事務所合伙律師,主攻刑事訴訟事務,同時對婚姻家庭、知識產...
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李柏智
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·主任律師,業務高效、進取、誠信,現為韶關市刑事專業委員會委員及韶關仲裁委員會仲...
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張大勇
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·張勇法學博士簡介沈陽市誠信律師標兵職  務:遼寧華恩律師事務所副主任律師業...
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李柏智
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李柏智律師(廣東-韶關) 13076220410回復 19
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張大勇
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