土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力怎么認定? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實行嚴格的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度。《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更手續(xù)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。” 1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權(quán)證書與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，起訴前或者申請仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，協(xié)議有效。 轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用證書，實質(zhì)是尚未完全取得轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬，因此，通常應視為無權(quán)處分。但是協(xié)議簽訂后，有權(quán)批準核發(fā)土地證的縣級以上人民政府給轉(zhuǎn)讓方核發(fā)了土地使用證或者批準了轉(zhuǎn)讓行為的，該項辦證或者批準行為應當視為對轉(zhuǎn)讓方無權(quán)處分的追認，因此，此時協(xié)議有效。 2、一地多賣，協(xié)議均有效。 受讓方均要求履行協(xié)議的： (1)辦理變更登訂手續(xù)的一方可以要求交付土地。 (2)均未辦理變更手續(xù)的，先行合法占有投資開發(fā)的，有權(quán)要求辦理變更登記。 (3)均未登記又未合法占有開發(fā)的，先行交付轉(zhuǎn)讓款一方有權(quán)要求交付土地，辦理變更。 (4)協(xié)議均未履行的，依法成立在先的協(xié)議一方，有權(quán)要求繼續(xù)履行;未取得土地使用權(quán)方可以請求解除協(xié)議，賠償損失。 一地多賣，屬于欺詐行為，不是無效協(xié)議，受讓方有權(quán)利要求解除協(xié)議，賠償損失。但是，如果幾個受讓方都不行使解除權(quán)，而要求履行協(xié)議時，只能按照不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原則來處理，即登記優(yōu)于占有，占有優(yōu)于交款，交款優(yōu)于先簽協(xié)議。 3、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準權(quán)的政府批準，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。 但是起訴前或申請仲裁前經(jīng)批準的，協(xié)議有效;協(xié)議性質(zhì)為補償性質(zhì)，而非出讓協(xié)議。 未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地，違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議當然無效。如果起訴或者仲裁前，有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權(quán)取得劃撥土地使用權(quán)。但是，由于轉(zhuǎn)讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關權(quán)益，因此，其所簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議主要是對其地上建筑物的補償協(xié)議，而非土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果受讓方要取得出讓土地的使用權(quán)，必須依法補交土地出讓金，并辦理相關出讓土地手續(xù)。