商品房預售有哪些階段 ?(一)預售方申請領取《商品房預售許可證》我國對商品房預售實行許可證制度。房地產開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門登記，取得預售許可證。房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。房地產開發企業預售商品房時，應當向預售人出示商品房預售許可證明。城市商品房預售管理辦法第七條規定開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。4、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;5、工程施工合同;6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。”房地產管理部門在接到房地產開發經營企業申請后，應當在 10 天之內核發商品房預售許可證或作出不準預售的決定并通知申請人。房地產開發經營企業只有取得預售許可證才能夠合法進行預售。(二)簽訂商品房預售合同合同是買賣雙方意思自治的產物，商品房預售合同又稱為期房買賣合同，是指房地產開發經營單位于預購方簽訂的，就承購方交付定金或預購款，開發商在未來一定的日期交付現房的交易行為達成的合同。商品房預售合同具有一般房屋買賣合同的特點，同時又有其自身的一些特點，主要包括三個方面，第一：主體方面，預售房必須是符合《城市房地產管理法》第44條所規定條件的企業法人。第二：合同形式方面，預售方和預購方必須簽訂書面合同，口頭協議無效。第三：商品房預售合同須登記備案。然而房地產行業的合同比較混亂，商品房預售合同尤甚，霸王合同霸王條款隨處可見，這有著深刻的社會根源：一是合同雙方信息不對稱;二是經濟力量不對等。就商品房買賣而言，房地產開發商對這方面的法律法規知識比消費者懂得多，經濟實力也比消費者強，處于絕對強勢地位。(三)辦理商品房預售合同登記我國新出臺的《民法典》規定了商品房預售登記制度。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。我國法律上明確規定了商品房預售的具體程序和要求，對于相關情況的處理和認定，應當符合相關法律規定，特別是預售的具體程序，一般還需要提交相關材料來進行合法的認定，還需要由房地產管理部門審查后來批準處理。