買(mǎi)房簽合同要注意什么 (一)違約金的約定 相對(duì)來(lái)講，購(gòu)房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開(kāi)發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)計(jì)變更到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對(duì)較大。約定違約金時(shí)，需要注意： 1、在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對(duì)等的前提下實(shí)質(zhì)上對(duì)購(gòu)房者是有利的。除非購(gòu)房者對(duì)自己的付款預(yù)期實(shí)在沒(méi)有把握。可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五以上(一般開(kāi)發(fā)商會(huì)約定為萬(wàn)分之三); 2、解除合同返還房款時(shí)將同時(shí)返還的同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大; 3、在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計(jì)算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開(kāi)發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對(duì); 4、在可能的情況下，將開(kāi)發(fā)商的各種違約情形列舉出來(lái)并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒(méi)有按期交房、沒(méi)有按期辦理產(chǎn)證、沒(méi)有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實(shí)可行的違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。 如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”，這樣的條款有等于無(wú)，違約時(shí)賠償是法律規(guī)定的，無(wú)須再約定。應(yīng)當(dāng)約定沒(méi)有損失時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任及有損失但很難計(jì)算時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任，才能使違約條款能落到實(shí)處。 (二)陳述性條款的約定 示范文本有很多陳述性條款，如預(yù)售許可證號(hào)、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)、規(guī)劃用途、房屋套內(nèi)使用面積等等，這些條款在開(kāi)發(fā)商提供的示范合同中經(jīng)常已被劃掉。但這個(gè)并不是無(wú)關(guān)緊要的細(xì)節(jié)，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任有些就隱含在這些陳述性條款中。比如套內(nèi)使用面積，最好寫(xiě)入合同。 買(mǎi)房時(shí)必須爭(zhēng)取把簽合同真正想要的東西寫(xiě)在合同上。否則我們不知道建筑面積里屬于我們的到底是多少。也便于在開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)變更或施工原因造成套內(nèi)面積縮水而總面積不變時(shí)追究其違約責(zé)任。 其他陳述性條款也是一樣，陳述本身即包含了保證陳述內(nèi)容真實(shí)的承諾，是對(duì)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信履約的督促和規(guī)制。便于在開(kāi)發(fā)商提供虛假信息時(shí)認(rèn)定合同無(wú)效和追究其違約責(zé)任。 (三) 廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充條款 如果你決定購(gòu)買(mǎi)一坐房產(chǎn)是因?yàn)閺V告或樓書(shū)中的綠地、水景、會(huì)所或即將實(shí)施的市政規(guī)劃的話，最好將廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充條款，使其真正成為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的承諾。并約定如果屆時(shí)不能實(shí)現(xiàn)，可以解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任。 如果開(kāi)發(fā)商不肯寫(xiě)只是因?yàn)樾星榛鸨└緫械梅笱埽梢约s定“開(kāi)發(fā)商提供的樓書(shū)、廣告資料視為本合同附件，如有變更將承擔(dān)違約責(zé)任”，在什么情形下承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任最好明確，比如水景變成了車(chē)棚，違約金如何計(jì)算。 (四)貸款不成的約定 如果購(gòu)房合同簽定后，因資信記錄等原因銀行不予放貸，則購(gòu)房者的履約能力就可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，如果不在合同中事先妥善約定，就要承擔(dān)不能按約付款的違約責(zé)任。因此應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取約定，自雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之日起，購(gòu)房者應(yīng)向相應(yīng)貸款銀行的指定機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)貸款所需的全部文件資料和費(fèi)用，否則，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。如果因貸款銀行改變貸款條件等原因而致使購(gòu)房者無(wú)法成功申請(qǐng)銀行貸款的，買(mǎi)賣(mài)雙方均可解除本合同。 二、在什么情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效 1、房地產(chǎn)分離出賣(mài) 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性。因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題 出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。 3、房屋產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。 4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。 5、單位違反規(guī)定購(gòu)房 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買(mǎi)私房，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。凡享受?chē)?guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的城市私有房屋，需要出賣(mài)時(shí)，只準(zhǔn)賣(mài)給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。 6、非法轉(zhuǎn)讓 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買(mǎi)賣(mài))：(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)依法收回土地使用權(quán)的;(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同既是確立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的重要依據(jù)。如果在房屋交易過(guò)程中您對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)了解得不夠清楚;或是在不知情的情況下買(mǎi)到了國(guó)家禁止轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，那么您所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就屬無(wú)效合同，同時(shí)也會(huì)給您造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失。