訂金返還的情形都有哪些根據《關于規范房地產開發企業商品房預訂行為的通知》的有關規定，房地產開發企業收取訂金的，訂金數額應當在總房價的千分之五以內，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，訂金應即時返還或抵充房價。根據相關法律規定，以下情形下開發商應全額返還購房者支付的訂金：1、房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的;2、簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的;3、雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的;4、廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。二、定金與訂金區別“定金”在法律上有比較嚴格的界定，“定金”在《民法典》上是承擔違約責任的形式之一，它的基本法律性質是違約定金，并具有擔保合同履行的性質。“定金”的作用有兩種情形：一是當合同正常履行時，定金充作價款。二是合同不能正常履行時，定金則作為罰則。如果是給付方違約，那么給付方無權收回這筆錢。如果是收受方違約，則收受方應該雙倍返還。而與“定金”一字之差的“訂金”在法律上則并沒有嚴格的界定，從文字的理解上來說，“訂”的含義是訂立、預訂之意。消費者在消費過程中一定要頭腦清醒，區分清楚“定金”和“訂金”，以免在消費過程中經濟受損失。關于訂金，根據我國現行法律的有關規定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。訂金在法律上是不明確的，也是不規范的，在審判實踐中一般被視為預付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還;若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。雖然定金與訂金的讀音是一樣的，但是意義卻不同，而現實中很多人在使用的時候往往是混亂的，隨意想起什么就寫什么，之后發生糾紛往往給自身利益造成損害。于是在約定定金或者訂金之前，最好先了解清楚究竟二者是怎么使用，代表了怎樣的含義，以免給自己造成什么損失。