商品房小區(qū)土地使用權(quán)怎樣確定 一、商品房小區(qū)土地使用權(quán)怎樣確定 一、商品房或住宅小區(qū)的地皮所有權(quán)是屬于國家的，土地使用權(quán)和地上房屋的所有權(quán)是屬于購房個人的。 二、依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第十一條　土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。 第十二條　土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： (一)居住用地七十年; (二)工業(yè)用地五十年; (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年; (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年; (五)綜合或者其他用地五十年。 二、法律、行政法規(guī)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分 從物權(quán)法的規(guī)定來看，下列部分屬于法定共有部分：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。其他公共場所、公用設(shè)施，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是這些公共場所、公用設(shè)施不屬于某一單個的人所有，也不屬于開發(fā)商所有。物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有，至于開發(fā)商是不是將物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)費用分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，在所不問。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。電梯、水箱屬于業(yè)主共有。 三、建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)不都屬于業(yè)主共有 建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不都屬業(yè)主共有，也有例外：在小區(qū)內(nèi)的某一整棟建筑物屬于特定業(yè)主所有的情況下，該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主，而不屬于小區(qū)的全體業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路占地和城鎮(zhèn)公共綠地占地，該地的建設(shè)用地使用權(quán)不屬于共有部分。在規(guī)劃時就確定屬于某個業(yè)主所有的綠地，就應(yīng)當(dāng)歸個人所有;對于房屋買賣合同中約定的附贈的花園，究竟應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有還是業(yè)主單獨所有，存在不同看法。最高人民法院的傾向性意見認(rèn)為，既然這些綠地根據(jù)合同已經(jīng)約定歸個人所有，且其為此支付了對價，應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個人所有。 土地法中有關(guān)商品房小區(qū)，土地使用權(quán)的確定條件，首先明確一切土地都是屬于國家的，然后就是對于土地的使用權(quán)，都是屬于購房者個人所擁有的權(quán)利。土地法中對于商品房的土地使用權(quán)有效期限，一般都是按照70年的使用權(quán)來計算的。