一、涉案房屋買賣不破租賃嗎?
涉案房屋并不需要遵守買賣不破租賃的規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理
執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十二條，該司法解釋適用于
執(zhí)行異議、復(fù)議案件，可知制定目的并非在于為普通民事案件審理提供裁判規(guī)則，作為司法解釋更非意在否定《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條所確立的抵押權(quán)與租賃權(quán)相沖突時(shí)的判斷規(guī)則，且鑒于該規(guī)定第三十ー條第一款系依據(jù)《中華人民共和國
合同法》第二百二十九條“所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃效力”規(guī)則所設(shè)的一般規(guī)定，參照“特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定”的法律適用原則，就因?qū)崿F(xiàn)在先抵押權(quán)而發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的特別情形而言，仍應(yīng)適用專門針對此情形的特別規(guī)定即《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第六十六條第一款及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃
合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條第一項(xiàng)。
二、買賣不破租賃的例外
1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。
2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃
合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。
3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用
查封是指人民法院
執(zhí)行人員將作為
執(zhí)行對象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被
執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)
保全過程中的查封和強(qiáng)制
執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復(fù)函明確指出，
執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的
房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃
合同，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。
4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用
破產(chǎn)企業(yè)的房屋
建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋
建筑物或者土地對外簽訂的租賃
合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。
一般的房屋在建立租賃關(guān)系之后，由于買賣不破租賃規(guī)定規(guī)定限制，租賃主體的權(quán)益可以得到很好的保護(hù)，但是對于任何的涉案房屋，并不需要遵守該規(guī)定，故此任何人在建立租賃關(guān)系之前，需要事先考察該房屋是否具有合法性。
