一、出租人可強(qiáng)制解除
合同嗎?
1、明確出租人解除房屋租賃
合同的法定事由。
《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規(guī)定了房屋出租人單方解除房屋租賃
合同的八種事由：
(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;
(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;
(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;
(4)拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的;
(5)公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的;
(6)租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;
(7)故意損壞承租房屋的;
(8)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。
根據(jù)上述規(guī)定，承租人遲延支付租金，不是出租人解除房屋租賃
合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的，出租人才有法定解除房屋租賃
合同的權(quán)利。本案不存在出租人解除
合同的法定事由。
2、《房屋租賃
合同》可以約定出租人解除
合同的條件，但是不得違反《民法典》的相關(guān)規(guī)定。本案中，原被告簽訂的《房屋租賃
合同》約定“如趙某
違約，秦某有權(quán)隨時(shí)收回房屋”，從此約定的內(nèi)容來(lái)看，原告秦某解除
合同的條件并不明確，是不是趙某的任何
違約行為均可引起秦某單方解除
合同的法律后果?根據(jù)《民法典》有關(guān)
合同解除權(quán)的規(guī)定，答案是否定的。
根據(jù)《民法典》有關(guān)
合同解除的規(guī)定，只有在一方當(dāng)事人根本約定的情形下，對(duì)方當(dāng)事人才有權(quán)解除
合同。本案中有關(guān)出租人單方解除房屋租賃
合同的約定，一方面沒(méi)有明確解除
合同的條件，另一方面違背了《民法典》有關(guān)
合同解除的規(guī)定，因此，不能作為原告解除
合同的依據(jù)，本案應(yīng)適用《民法典》的有關(guān)規(guī)定處理
3、《民法典》第七百二十二條規(guī)定了承租人延期支付租金的法律后果，根據(jù)此規(guī)定，結(jié)合本案案情，在被告趙某未按
合同約定時(shí)間支付租金的情況下，原告秦某并沒(méi)有解除
合同的權(quán)利，但可以要求被告在合理的期限內(nèi)支付。如果被告逾期仍沒(méi)有支付的，原告就有權(quán)解除
合同了。
租期屆滿以前，當(dāng)事人一方隨意解除房屋租賃
合同會(huì)給對(duì)方當(dāng)事人造成損失，因此，當(dāng)事人在簽訂《房屋租賃
合同》時(shí)，一定要明確約定解除
合同的條件。實(shí)踐中，出租人為了防范風(fēng)險(xiǎn)，一般都會(huì)約定出租人單方解除
合同的權(quán)利，法律界提示，約定解除
合同的條件一定要具體且符合《民法典》的規(guī)定，承租人要特別注意有關(guān)出租人單方解除
合同的約定。
二、如何解除房屋租賃
合同
1、房屋租賃
合同約定解除自雙方當(dāng)事人達(dá)自協(xié)議生效解除協(xié)議或在原
合同中約定的解除
合同條件發(fā)生后時(shí)當(dāng)事人一方向另一方送達(dá)的通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即解除。
2、對(duì)于法定解除，當(dāng)事人可通過(guò)向人民法院
起訴、或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁、或通知對(duì)方的形式來(lái)得到實(shí)現(xiàn)。
我國(guó)《民法典》第五百六十五條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第五百六十二條第二款，第五百六十三條的規(guī)定主張解除
合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。
合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除
合同的效力”據(jù)此，只要一方有第五百六十三條規(guī)定的情形之一，另一方就可以解除
合同。主張解除
合同的一方只要通知到
違約方，
合同即行解除。
3、因承租人無(wú)正當(dāng)理由
違約而導(dǎo)致租賃
合同的解除，則須經(jīng)過(guò)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的確認(rèn)。
但在實(shí)際上，不論是哪種形式的解除
合同，都往往會(huì)引起
合同當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議。在面臨爭(zhēng)議的情況下，當(dāng)事人并不一定能達(dá)成一致，所以解除
合同大多只能通過(guò)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)解決。
值的注意的是在一當(dāng)事人行使通知權(quán)時(shí)，被通知一方當(dāng)事人如有導(dǎo)議則應(yīng)當(dāng)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，才有可能否定
合同解除的效力，除非法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出另一方當(dāng)事人解除
合同的通知不生效的裁決，否則該
合同已經(jīng)解除。如果另一方當(dāng)事人沒(méi)有向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)
合同解除的效力而仍然行使原
合同中的權(quán)利，就是其他獨(dú)立法律關(guān)系中的侵權(quán)行為。例外的是，如果涉及訴訟或仲裁認(rèn)定
合同不解除，為了防止因恢復(fù)原狀而造成不必要的損失，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在生效裁決作出前，
合同不產(chǎn)生解除的效力。
根據(jù)法律規(guī)定，雙方簽署租賃
合同之后，在無(wú)正當(dāng)理由的前提下，承租人和出租人都不能隨意解除租賃
合同。如果其中一方需要強(qiáng)制解除租賃
合同的話，那么只有雙方進(jìn)行協(xié)商賠償。才能夠解除。如果雙方協(xié)商不下的話，可以通過(guò)法律訴訟或者是其他仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行判決。
