一、轉(zhuǎn)租人是否享有買賣不破租賃? 一般是享有的，但是如果雙方在合同中有約定的，就取決于租戶與房東的具體約定。即有約定從約定。所謂買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。具體規(guī)定可見于《合同法》229條。 我國合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在法理學(xué)上稱之為“買賣不破租賃”。 二、買賣不破租賃的例外有哪些? 1、動產(chǎn)租賃的限制適用 從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。 2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任; 如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。 3、在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用 查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。 查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。 4、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用 破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。 在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。 買賣不破租賃原則適用的前提條件是不動產(chǎn)的出賣人必須在訂立買賣合同時履行告知義務(wù)，如實告知買方，不動產(chǎn)之上存在租賃關(guān)系，但是如果是賣方不履行告知義務(wù)，由此給買方造成損失的，買方可以要求賣方按照實際損失為限進(jìn)行賠償。