一、買賣不破租賃先賣后租的情況適用嗎? 這種情況不適用，買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。 1、存在合法有效的租賃合同 要適用該制度，在所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時(shí)。 2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人 租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。 3、租賃物已經(jīng)交付于承租人 “買賣不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。 4、所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi) “買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。故所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間事適用條件之一。 二、買賣不破租賃例外情形有哪些? 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外： 1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的; 2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。 綜上所述，對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，買賣不破租賃是其維權(quán)常用的理由，只要在租賃期限內(nèi)發(fā)生的房屋買賣，在房屋沒有抵押查封的情況下，租客就可以繼續(xù)租賃，一直使用到租賃合同到期。如果是房屋先賣后租的，不屬于買賣不破租賃的范圍。