一、買賣不破租賃未經(jīng)登記是否影響? 買賣不破租賃未經(jīng)登記是會(huì)產(chǎn)生一定影響的，但賣受人明知或應(yīng)當(dāng)知道承租人的存在時(shí)，這一規(guī)則仍然適用。 創(chuàng)建該規(guī)則的初始目的是為了保障社會(huì)弱勢(shì)群體的基本居住權(quán)利。 在商事領(lǐng)域，承租人租賃房屋的目的不是居住而是經(jīng)營(yíng)，在承租關(guān)系中其居住權(quán)利不需要保障。因此，這個(gè)規(guī)則在現(xiàn)代法制中逐漸有所弱化。按照上海市相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以“買賣不破租賃”為由向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但賣受人明知或應(yīng)當(dāng)知道承租人的存在時(shí)，這一規(guī)則仍然適用。 1、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”。 2、《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”;第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”; 3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。” 4、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。 5、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋： 第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外： (一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 二、民通意見(jiàn) 第119條、承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。 私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。 未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。 在當(dāng)代社會(huì)，我們國(guó)家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)力度是比較大的，比如說(shuō)勞動(dòng)者還有就是租賃房屋居住的人，他們相對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是比較弱勢(shì)的，所以為了保證他們最基本的居住權(quán)利規(guī)定的買賣不破租賃這一個(gè)限制性的規(guī)則，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定來(lái)說(shuō)也非常有利。