一、
房產買賣不破租賃的前提是什么?
前提是不動產在進行買賣之前，不動產之上就已經存在合法有效的租賃關系。最高人民法院《關于貫徹
執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原
合同對租賃人和新房主繼續有效。
買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
《
合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃
合同的效力” 。
二、買賣不破租賃的適用瑕疵有哪些?
1、是否僅僅適用于買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權變動。據此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。
2、是否適用于“動產”。
如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第 229條，將不利于財產的流通，有悖于現代民法的宗旨。因此《
合同法》第229條中租賃物一詞，應限定于不動產，如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。
3、買賣不破租賃與抵押權競合。
最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃
合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優于租賃權，租賃關系因抵押權的實現而解除。
4、財產
保全與租賃競合。
財產
保全與租賃競合，指在同一標的上同時存在財產
保全和租賃，二者在效力上發生沖突的情形。若租賃先于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權后，原租賃契約當然地適用于債權人，對債權人具有法律拘束力，因為承租人在承租時并不能預見到將來租賃物會被查封。
若租賃后于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權后，原租賃契約并不適用于債權人，除非債權人同意。因為查封的目的是實現債權，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風險只能由他自己承受。
不動產的承租人如果在不動產的出售過程中，行使優先購買權的，此時由于不動產的買受人與承租人是同一人，那么就不存在買賣不破租賃原則的適用問題，因為此時租賃
合同已經歸于無效，如果是承租人在訂立租賃
合同時一次性交清了租金的，出租人應當將多交的租金退回。
