一、出賣人解除商品房買賣
合同不承擔
違約責任的情形有哪些?
(1)因不可抗力致使不能實現
合同目的;
(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(4)當事人一方遲延履行債務或者有其他
違約行為致使不能實現
合同目的;
(5)法律規定的其他情形。
二、購買商品房要注意的事項：
近年來，房地產項目不合法的投訴是一大熱點，核實開發商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關注的。這“五證”包括：
(1)規劃部門的《建設工程規劃許可證》;
(2)國土部門的《國有土地使用權證》;
(3)《建設用地規劃許可證》(證明開發商已交納了土地出讓金，擁有產權保障);
(4)建設部門的《建設工程許可證》;
(5)國土部門的《商品房銷售(預售)許可證》。
為了明確開發商的用地是否是出讓土地，購房者應重點審查下列文件：
(1)《國有土地使用權出讓
合同》或《國有土地使用權轉讓
合同》;
(2)《國有土地使用權證》;
(3)繳納地價款的有關憑證。
需要明確的主要內容有：位置、面積，土地用途，出讓地價款(包括土地出讓金和市政基礎設施配套建設費)的數額及繳納情況，投資開發的期限，土地使用和規劃條件。
應特別注意的是：
(1)正式的《國有土地使用權證》應同時加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章;
(2)土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”;如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款。
(3)土地證不得擅自涂改。
(4)土地證上載明的土地使用者應當和開發商的名稱相一致。
如果出賣人解除商品房買賣
合同的原因是賣家已經以更高的價格把這套房子賣給了其他人，在有書面
合同的情況下，買家肯定是可以讓出賣人支付
違約金的，如果不是這種狀況，出賣人無緣無故的單方面解除商品房買賣
合同的可能性是不大的。
