如何區分民間借貸和商品房買賣?主要區別取決于案件的具體情況，一般要取決于當事人之間簽訂的協議，房屋買賣有標的房屋，民間借貸只是借貸合同。但是借貸款雙方可以有條件轉化為購房款。民間借貸當事人選擇的借貸方式。判斷當事人之間法律關系的性質，不能僅看合同的名稱、形式或者內容，更重要的是分析當事人之間法律關系的實質。如果《商品房買賣合同》中售房一方并未準備實際交付房屋，而購房一方亦不關心取得所購房屋產權。而且雙方當事人的關注點集中在《回購協議》及其相應的違約金上，則足以證明雙方之間真實的法律關系是民間借貸。二、舉證責任情況1.民間借貸關系的存在，由出借人舉證證明出借人應提供借據、收據、欠條等債權憑證，或者其他證據。即便出借人持有的債權憑證上沒有出借人的姓名或名稱時，一般可推定其與債務人之間存在民間借貸關系。如被告要否定未載明債權人姓名或名稱的持有人身份，不能通過簡單否認的形式，而必須采用有事實依據的抗辯形式。原告僅依據金融機構的轉賬憑證提起民間借貸訴訟，被告抗辯轉賬系償還雙方之前借款或其他債務，被告應當對其主張提供證據證明。被告提供相應證據證明其主張后，原告仍應就借貸關系的成立承擔舉證證明責任。負有舉證證明責任的原告無正當理由拒不到庭，經審查現有證據無法確認借貸行為、借貸金額、支付方式等案件主要事實，人民法院對其主張的事實不予認定。2.借款是否實際交付給被告及借款數額由原告舉證3.借款是否償還及償還數額、時間等由被告舉證4.被告提出民間借貸關系的，由被告負擔舉證責任原告以借據、收據、欠條等債權憑證為依據提起民間借貸訴訟，被告依據基礎法律關系提出抗辯或者反訴，并提供證據證明債權糾紛非民間借貸行為引起的，人民法院應當依據查明的案件事實，按照基礎法律關系審理。當事人通過調解、和解或者清算達成的債權債務協議，不適用前述規定。5.企業法定代表人或負責人以企業名義與出借人簽訂民間借貸合同，出借人、企業或者其股東能夠證明所借款項用于企業法定代表人或負責人個人使用，出借人請求將企業法定代表人或負責人列為共同被告或者第三人的，人民法院應予準許;企業法定代表人或負責人以個人名義與出借人簽訂民間借貸合同，所借款項用于企業生產經營，出借人請求企業與個人共同承擔責任的，人民法院應予支持。在司法實踐中，對于民間借貸情況的認定應當基于實際來進行辦理，特別是還涉及雙方簽訂合法的協議來進行辦理，對于合同中規定的情況不符合法律規定的，或者民間借貸的具體情況存在異議的，那么還需要追究相關法律責任。