商住土地其實(shí)就是普通的商品房的建設(shè)用地，可是國(guó)家考慮到土地收益的問(wèn)題綜合的制定了國(guó)有土地的使用年限，在制定的時(shí)候?qū)⑸套∮玫氐耐恋厥褂媚晗抟沧龀隽嗽敿?xì)的規(guī)定。很多人第一次聽(tīng)到土地使用年限的這個(gè)概念的時(shí)候，肯定都非常的關(guān)心商住土地使用年限是如何規(guī)定的? 一、商住土地使用年限是如何規(guī)定的? 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的巜土地法城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：第十二條　土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。城鎮(zhèn)國(guó)有土地住宅用地最高使用年限為70年，商業(yè)用地最高使用年限為40年，綜合用地最高使用年限為50年一一所以商住用地屬綜合用地最高使用年限為50年，以土地的政府批文時(shí)間起算。 二、土地使用年限到期后怎么辦? 眾所周知，除劃撥土地使用權(quán)外，國(guó)有土地使用制度實(shí)行有償使用和限期使用，土地使用者應(yīng)與國(guó)家(政府)訂立土地使用權(quán)出讓合同，約定使用期限和出讓金等等，經(jīng)登記取得土地使用權(quán);以出讓方式經(jīng)登記取得的土地使用權(quán)，因出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿(mǎn)而終止。1、在土地使用年限屆滿(mǎn)前，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)續(xù)期登記。土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。2、住宅土地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期，是我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)續(xù)期制度的一個(gè)重大例外，等于向社會(huì)宣告：住宅土地使用權(quán)經(jīng)登記而取得，因?yàn)樽詣?dòng)續(xù)期而長(zhǎng)期有效。該規(guī)定的意義在于：奠定了住宅土地使用權(quán)可以事實(shí)上長(zhǎng)期存續(xù)的法律基礎(chǔ)，成為本世紀(jì)以來(lái)我國(guó)重樹(shù)民眾創(chuàng)造和保有財(cái)富信心的最具價(jià)值的法律制度。3、《物權(quán)法》第149條規(guī)定住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，沒(méi)有規(guī)定任何條件，那些主張住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期是有條件的觀點(diǎn)，不論其條件寬厚(例如象征性支付土地費(fèi)用)抑或苛刻，都不是在解釋而是在否定住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度。綜上，商住土地使用年限規(guī)定的雖然是70年的時(shí)間，但可想而知，等到期了以后政府的工作人員也不能強(qiáng)行的就將公民驅(qū)逐出去，所以國(guó)家規(guī)定的商住土地使用年限其實(shí)對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)等同于沒(méi)有任何法律效力，到期了以后是自動(dòng)續(xù)期的一種情況，可商住房的土地使用年限到期就意味著商品房幾乎成了危房了。