無(wú)償利用業(yè)主共用財(cái)產(chǎn)，進(jìn)行有償經(jīng)營(yíng)的方式是：利用電梯間、公共走廊、物業(yè)外墻、樓頂?shù)茸鳛閺V告展位出租；利用小區(qū)公共場(chǎng)地、小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)作為停車泊位，收取停車費(fèi)；利用大量物業(yè)地下室，對(duì)外出租，獲取租金；利用地下車庫(kù)，重復(fù)二次收取管理費(fèi)用等。 導(dǎo)致這么多問題的核心是什么呢？就是社區(qū)業(yè)權(quán)分配問題。業(yè)權(quán)分配的核心是什么？華遠(yuǎn)集團(tuán)早在兩年前就提出了業(yè)權(quán)分配，并成為這一制度的首個(gè)實(shí)驗(yàn)者，華遠(yuǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人說，業(yè)權(quán)分配實(shí)際上就是解決“三清”，算清楚、說清楚、分清楚。 所謂算清楚，就是對(duì)業(yè)主按平方米持有的物業(yè)在整個(gè)小區(qū)中所占的比例要算清楚，占1%的比例有1%的投票權(quán)，占10%的比例有10%的投票權(quán)。說清楚，就是在賣房子之前把所有該分配的東西“告訴”購(gòu)買者。比如地下車庫(kù)，如果成本已經(jīng)在房?jī)r(jià)中攤銷了，就要“告訴”業(yè)主由于成本已攤銷，車庫(kù)歸業(yè)主，開發(fā)商一個(gè)不占；而比如有的會(huì)所成本沒有攤到房?jī)r(jià)里，也要跟業(yè)主說清楚，“權(quán)利是開發(fā)商的，那么收益也是開發(fā)商的”。而分清楚，即根據(jù)業(yè)主所持有物業(yè)在整個(gè)物業(yè)中的比例，在合同中將權(quán)利、物業(yè)、產(chǎn)權(quán)、行使產(chǎn)權(quán)權(quán)益、收入進(jìn)行分配，包括土地、圍墻、道路等各個(gè)方面。 該負(fù)責(zé)人說，業(yè)權(quán)分配清楚以后，業(yè)主跟物業(yè)公司就不再是對(duì)立的關(guān)系，物業(yè)公司只是替業(yè)主打理物業(yè)，替業(yè)主賺錢，并以此收取一定的管理費(fèi)用。從某種程度上說，業(yè)主和物業(yè)公司的利益就捆綁在了一起。同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司也不會(huì)存在產(chǎn)權(quán)的糾紛，而是物業(yè)管理本身的服務(wù)和管理質(zhì)量的問題。 對(duì)于業(yè)主來說，不能眼睜睜看著自己的合法利益被別人輕松占據(jù)，寄希望于物業(yè)公司或者開發(fā)商的良心發(fā)現(xiàn)肯定是不現(xiàn)實(shí)的。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)消費(fèi)指導(dǎo)部主任王前虎表示，目前開發(fā)商講誠(chéng)信和講良心的比較少，因此完全通過開發(fā)商自我意識(shí)的發(fā)現(xiàn)來進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目“業(yè)權(quán)”收益的分配是不可能的。 在現(xiàn)實(shí)中，很少有開發(fā)商愿意放棄目前這些比如停車場(chǎng)等區(qū)域的收益部分，因此公共區(qū)域權(quán)益分配引發(fā)的維權(quán)也是目前居住小區(qū)發(fā)生糾紛沖突最為集中的地方。通過“業(yè)權(quán)”的方式將業(yè)主的權(quán)益分配給業(yè)主的話，對(duì)于開發(fā)商而言就減少了其收入，因此僅僅是通過開發(fā)商的自我約束顯然不可能將這種方式推廣下去，因此必須要依靠政府有關(guān)部門的支持和推廣，通過有關(guān)部門參與的方式，以行政的手段進(jìn)行推廣。 現(xiàn)在法律已經(jīng)可以解決業(yè)權(quán)問題，關(guān)鍵還是在于業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)最好能通過律師等專業(yè)人士，對(duì)社區(qū)物業(yè)業(yè)權(quán)分配作詳細(xì)調(diào)查。因?yàn)椋飿I(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中就已經(jīng)明確，公共部分收益歸業(yè)主所有。