土地出讓金的返還比例是什么1、土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用;2、土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經(jīng)由評估機構核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。土地的增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。二、土地出讓金的分類與計算土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費;另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路71號地塊面積為2.38 萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300 萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內銷房或外資企業(yè)開發(fā)內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經(jīng)由評估機構核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。土地的增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。通過上述文字的介紹，相信的您對國有土地使用權出讓金返還比例有了全面的了解。這里我們還需要提醒的是，土地成本收入的返還流程主要由審核評估部門、國土部門進行核實和評估后提出申請，最終由財政部進行土地金的返還。