四川省農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法 四川省農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象日益普遍。四川政府部門為了進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了保護(hù)土地持有人的權(quán)益，出臺(tái)了相關(guān)管理辦法。關(guān)于四川省農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法，我們整理了相關(guān)資料。 農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法 第一章 總 則 第一條 為了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，促進(jìn)“三個(gè)集中”，優(yōu)化土地資源配置，加強(qiáng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，維護(hù)土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《四川省〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉實(shí)施辦法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等法律、法規(guī)和文件規(guī)定，本著全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)率先突破、大膽創(chuàng)新的精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。 第二條 我市行政區(qū)域內(nèi)，按照城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤方式，通過(guò)實(shí)施土地整理取得集體建設(shè)用地指標(biāo)后所進(jìn)行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn);在符合規(guī)劃的前提下，集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中原依法取得的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn);以及遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)不實(shí)施土地整理的山區(qū)、深丘區(qū)農(nóng)村村民將依法取得的宅基地通過(guò)房屋聯(lián)建、出租等方式進(jìn)行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，適用本辦法。 第三條 集體建設(shè)用地按照先整理集中、再流轉(zhuǎn)使用的原則，在保持土地所有權(quán)不變的前提下，實(shí)行使用權(quán)有償、有限期流轉(zhuǎn)。 第四條 市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作。 區(qū)(市)縣國(guó)土資源局(分局)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作。 第二章 產(chǎn)權(quán)代表界定 第五條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán);分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán);屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。 第六條 集體建設(shè)用地使用者，為依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的自然人、法人或其他組織。 第七條 集體建設(shè)用地由區(qū)(市)縣人民政府登記造冊(cè)、頒發(fā)集體土地所有證和集體建設(shè)用地使用證。 第三章 集體建設(shè)用地整理和儲(chǔ)備 第八條 農(nóng)村集體建設(shè)用地整理由區(qū)(市)縣人民政府統(tǒng)籌安排，由市、縣人民政府土地管理部門及其下屬的土地開(kāi)發(fā)整治中心具體負(fù)責(zé)實(shí)施。 第九條 農(nóng)村集體建設(shè)用地整理，按照“統(tǒng)一立項(xiàng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一驗(yàn)收”的原則，與農(nóng)用地和未利用地整理一并實(shí)施;條件暫不具備的，也可按照“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤”的原則單獨(dú)實(shí)施。 第十條 實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地整理騰出的建設(shè)用地指標(biāo)，在扣除農(nóng)民集中居住用地后節(jié)余的部分，納入市、縣集體建設(shè)用地儲(chǔ)備庫(kù)統(tǒng)籌調(diào)配掛鉤使用。集體建設(shè)用地指標(biāo)儲(chǔ)備庫(kù)由市、縣土地管理部門管理。 第十一條 土地使用者可通過(guò)與儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)協(xié)商或按市場(chǎng)配置資源的方式有償取得集體建設(shè)用地指標(biāo)。儲(chǔ)備指標(biāo)有償使用費(fèi)專款用于土地綜合整理和小城鎮(zhèn)及農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)。 第四章 流轉(zhuǎn)管理 第十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)(出資)入股、聯(lián)營(yíng)、抵押等形式。 第十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓費(fèi)的行為。 第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地所有者將集體建設(shè)用地出租給使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的土地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。 第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)(出資)入股，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，由土地所有者持股，參與分紅的行為。 第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 第十八條 集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)(出資)入股、聯(lián)營(yíng)和抵押的，須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。 第十九條 有下列情形之一的集體建設(shè)用地不得流轉(zhuǎn)： (一)在城市(中心城區(qū)、縣城)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)的; (二)在土地整理專項(xiàng)規(guī)劃確定的整理項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未實(shí)施土地綜合整理的; (三)土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的; (四)司法機(jī)關(guān)依法裁定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的; (五)初次流轉(zhuǎn)后，土地使用者未按流轉(zhuǎn)合同約定動(dòng)工建設(shè)的。 第二十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式流轉(zhuǎn)。 集體建設(shè)用地用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途以及有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地有形市場(chǎng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式公開(kāi)交易。 第二十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同。 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同示范文本，由市國(guó)土資源局制訂。 第二十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)按下列程序辦理： (一)土地所有者持經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的決議和集體土地所有證，向土地所在地國(guó)土資源局(分局)提出流轉(zhuǎn)申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)(市)縣人民政府審批后，由區(qū)(市)縣國(guó)土資源局(分局)核發(fā)同意流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)。 (二)土地所有者取得同意流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)后，按本辦法第二十條的規(guī)定實(shí)施流轉(zhuǎn)，并與土地使用者簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同; (三)土地使用者持同意流轉(zhuǎn)的決議、同意流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同等資料，到土地所在地區(qū)(市)縣國(guó)土資源局(分局)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記，由登記機(jī)關(guān)頒發(fā)集體建設(shè)用地使用證。 第二十三條 集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)房屋，不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃確定的用途使用土地，不得擅自改變土地用途;確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 第二十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)再流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)雙方持集體建設(shè)用地使用證、前次流轉(zhuǎn)合同和再次流轉(zhuǎn)合同等資料向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理變更登記、抵押登記等手續(xù)。 第二十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)最高年限不得超過(guò)同用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限，再流轉(zhuǎn)年限不得超過(guò)初次流轉(zhuǎn)合同約定年限的剩余年限。 第二十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)再流轉(zhuǎn)，地上建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn);地上建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之流轉(zhuǎn)。 第四章 集體建設(shè)用地使用權(quán)再流轉(zhuǎn) 第二十七條 流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付土地使用費(fèi)或提供土地。一方違約的，另一方有權(quán)解除合同，并按流轉(zhuǎn)合同約定請(qǐng)求違約賠償。 第二十八條 流轉(zhuǎn)合同約定的土地使用期屆滿，土地使用者要求續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向集體土地所有者提出申請(qǐng)，經(jīng)土地所有者同意，重新簽訂流轉(zhuǎn)合同，支付土地使用費(fèi)，辦理土地登記后，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。 第二十九條 流轉(zhuǎn)合同約定的土地使用期屆滿且不續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C(jī)關(guān)辦理土地使用權(quán)注銷登記，土地使用權(quán)由土地所有者無(wú)償收回，其地上建筑物、附著物按照合同約定處理。 第三十條 國(guó)家因公共利益需要使用集體建設(shè)用地的，依法辦理征收手續(xù)，集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)服從，原建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同自批準(zhǔn)集體土地征收之日終止。 第五章 宅基地流轉(zhuǎn) 第三十一條 農(nóng)村村民宅基地嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅的法律規(guī)定。 依法取得的宅基地由區(qū)(市)縣人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體建設(shè)用地使用證或宅基地使用證。 第三十二條 遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)不實(shí)施土地整理的山區(qū)、深丘區(qū)，農(nóng)村村民依法取得的宅基地在符合村莊規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)等規(guī)劃的前提下，可以通過(guò)房屋聯(lián)建、出租等方式流轉(zhuǎn)。房屋報(bào)建按村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第三十三條 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請(qǐng)新的宅基地。 第三十四條 鼓勵(lì)符合一定條件的農(nóng)村村民退出宅基地。退出的宅基地納入集體建設(shè)用地儲(chǔ)備庫(kù)。 農(nóng)村村民退出宅基地的補(bǔ)償，不得低于當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 第六章 地價(jià)和收益管理 第三十五條 區(qū)(市)縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定并公布集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價(jià)，并根據(jù)城鎮(zhèn)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)和最低保護(hù)價(jià)適時(shí)調(diào)整。 第三十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格不得低于政府公布的該區(qū)域的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價(jià)。 第三十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)取得的總收入在扣除縣、鄉(xiāng)各項(xiàng)投入以及按規(guī)定繳納稅費(fèi)后，收益歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得的流轉(zhuǎn)收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，優(yōu)先用于農(nóng)民的社會(huì)保險(xiǎn)。具體使用和管理按省、市有關(guān)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理的規(guī)定執(zhí)行。 第六章 附 則 第三十八條 國(guó)家和省對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理若有新的規(guī)定，按國(guó)家和省的規(guī)定執(zhí)行。 第三十九條 本辦法施行之前，因各種原因未履行用地和規(guī)劃報(bào)建批準(zhǔn)手續(xù)，已經(jīng)形成的集體建設(shè)用地，如符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，在本辦法施行之日起6個(gè)月內(nèi)按有關(guān)規(guī)定依法處罰后，完善相關(guān)手續(xù)。1999年以后占用耕地的，在履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)后，方可按本辦法完善相關(guān)手續(xù)。 第四十條 本辦法由市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。 第四十一條 各區(qū)(市)縣可以結(jié)合本地實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則。 第四十二條 本辦法自公布之日起試行。 四川省農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法的制定是為了規(guī)范我國(guó)西部農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村建設(shè)用地必須保證土地使用權(quán)不變的首要前提下，再實(shí)行有償?shù)牧鬓D(zhuǎn)，對(duì)于集體建設(shè)用地，必須滿足土地持有者三分之二以上的人同意才可以行使土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利。同時(shí)在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)該簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，合法的保護(hù)雙方的權(quán)益。