隨著經濟的發展，很多地方在拆遷，然后在原有的地方建一些硬件設施或者是住宅區。在這中間會涉及到很多的有關房屋以及土地的相關證件，但人們大多數是不怎么懂的。就如房屋他項權利證書，這是一項將房屋抵押時交給銀行或者借貸時的一項抵押文件，那么法律上房屋他項權利證書有效期是多少呢。 房屋他項權利證書有效期是多長時間呢?一般在抵押或第三者權利有效期間內有效。抵押權等權利不存在的，權屬證也無法律意義。 房產的他項權利證是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權利證由他項權人持有。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利證內容記載，載明他項權利人、權利種類(如典權、抵押權等)、權利范圍(他項權利的房屋范圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權利證也注明這些內容。根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。 土地他項權利證主要有以下幾種類型： (1)地役權，是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的他項權利。我國現行法律沒有地役權的概念，但是《民法通則》規定的相鄰權中，實際存在著地役權，如通行權、排水權等。 (2)地上權，是指在他人的土地上建筑、種植的他項權利。如建造廠房、住宅、種樹、種竹等。 (3)空中權，是指在他人土地上空建造設施的他項權利。如橋梁、渡漕、高架線等。 (4)地下權，是指在他人土地之下埋設管線、電纜、建設地下設施的他項權利。如地鐵、隧道、人防工程等。 (5)土地租賃權，是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規定支付租金并對土地占有、使用的他項權利證。 (6)土地借用權，是指無償占有、使用他人土地的他項權利。如歷史形成的土地借用權。 (7)耕作權，是指在他人土地上進行種植并獲取收獲物的他項權利證。如單位征而不用的土地，應當退給農民繼續耕種。農民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，在國家建設需要時無償退還。退還時土地上有青苗的，建設單位要付給青苗補償費。 (8)土地抵押權，是指土地使用人依照法律規定，不轉移抵押土地的占有，向債權人提供一定的土地作為清償債務的擔保所產生的擔保物權，當債務人不履行債務時，債權人有權依法將土地折價或者以變賣方式從所得的價款中優先受償。接受抵押的人是抵押權人，提供土地抵押的人，是抵押人。土地抵押權也是屬于他項權利證中的一種。 借款合同一般都設定抵押權，但是目前各金融機構設定抵押權時在他項權證上所登記的“權利價值”存在一定問題，給審理和執行造成困難。金融機構提供的他項權證所登記的“權利價值”一般僅限于借款合同載明的借款本金數額，不包括產生的利息及其他費用等。由此，在司法實踐中產生了不同的法律認識和法律后果。 第一種觀點認為應當按照裁判文書內容全額享有優先受償權。在審理中應當按照主合同規定的抵押擔保范圍確定，包括貸款本金、利息、逾期罰息、違約金、實現債權的費用等。因為本金是一個明確的數額，而利息及其他是預期的一個變動的數額，無法在“權利價值”登記時確定具體數額。所以依照主合同對本金和遲延支付的利息及其他費用作出裁判，應當視為全額享受優先受償權。在執行中，執行的法律依據是裁判文書，既然裁判文書對本金、利息及實現債權的費用等有明確的數額裁定，就應當視為全額屬于抵押權范疇、全額享受優先受償權。 第二種觀點認為只有本金享有優先受償權，其他應當作為一般債權參與執行分配。最高人民法院有關擔保法的司法解釋第五十條、第六十一條分別規定，抵押財產的范圍應當以登記的財產為準、抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。為此，在審理中，應當在裁判文書主文中分別表述，以登記記載的內容為準，明確他項權證上所登記的“權利價值”即本金享有優先受償權，由此衍生的利息和其他費用等屬于一般債權。執行中也應當同樣處理。明確本金部分享有優先受償權，由此衍生的利息和其他費用等按一般債權參與分配，以保障其他債權人的合法權益。 我們同意第二種觀點。產生該問題的關鍵在于依據主合同的抵押財產范圍還是依據抵押登記記載的內容。既然擔保法司法解釋有明確規定，就應該嚴格依法裁判和執行。在執行實踐中，作為執行依據的裁判文書可以分為兩種情況：一種是對本金、利息及其他費用有明確的數額，未表述享有優先受償權的;另一種是對本金、利息及其他費用有明確的數額，并表述享有優先受償權的，但是一般都沒有表述哪些享受哪些不享受。事實上，這兩種情況在審理中都沒有對哪些可以享受優先受償權予以明確。筆者建議：一是在裁判文書主文中依據抵押登記內容對優先受償權進行明確;二是在執行分配方案中依據抵押登記內容對優先受償權進行明確，即使裁判文書未予以明確，也應當依法分別參與執行分配，確保法律的公正性、統一性。 不過，這樣處理所產生的社會后果是金融機構無法就權利價值登記以外的部分主張優先受償權，加大了金融機構的經營風險，成為影響金融安全的隱患，可能導致利息及實現債權的費用這一塊成為呆賬、壞賬，有的金融借款合同金額巨大，到期利息數額很大，金融機構的損失必然也很大。目前，只登記本金的情況在抵押合同貸款中十分普遍，是銀行業的常規做法，在保證合同、質押合同中也同樣存在。 從法律角度來說，利息及實現債權的費用等可視為預期債權。我國擔保法第四十六條規定：“抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。”將利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用納入抵押債權是符合法律規定的。為此，建議國家金融機構主管部門發文明確：辦理貸款抵押登記必須在他項權利“權利價值”欄內備注本金及其他費用等，確保主合同抵押財產范圍與抵押登記內容一致，無法預計具體金額的，可以把本金、全部應收利息、違約金、實現債權的費用等全部計算在內。同時，為便于操作，建議相關部門修改合同格式，在“權利價值”欄下分為“本金、預期利息、其他”等項，在登記時一并明確。這樣以利于更好地保障金融債權，防控金融風險，同時也有利于法院的審理和執行。 可以知道房屋他項權利證書的有效期一般是三年，三年后就需要房屋的合法戶主重新進行申請他項權利的使用轉讓。在借貸時，他項權利證書是為了防止借款人后期沒有資金可以償還，對于借貸的人來講，在還款期限后是可以和戶主協商變賣房屋進行還款的。