隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多地方在拆遷，然后在原有的地方建一些硬件設(shè)施或者是住宅區(qū)。在這中間會涉及到很多的有關(guān)房屋以及土地的相關(guān)證件，但人們大多數(shù)是不怎么懂的。就如房屋他項權(quán)利證書，這是一項將房屋抵押時交給銀行或者借貸時的一項抵押文件，那么法律上房屋他項權(quán)利證書有效期是多少呢。 房屋他項權(quán)利證書有效期是多長時間呢?一般在抵押或第三者權(quán)利有效期間內(nèi)有效。抵押權(quán)等權(quán)利不存在的，權(quán)屬證也無法律意義。 房產(chǎn)的他項權(quán)利證是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個人對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項權(quán)利證由他項權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項權(quán)利證內(nèi)容記載，載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、權(quán)利范圍(他項權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項權(quán)利消失的日期)，并且在他項權(quán)利證也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。 土地他項權(quán)利證主要有以下幾種類型： (1)地役權(quán)，是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的他項權(quán)利。我國現(xiàn)行法律沒有地役權(quán)的概念，但是《民法通則》規(guī)定的相鄰權(quán)中，實際存在著地役權(quán)，如通行權(quán)、排水權(quán)等。 (2)地上權(quán)，是指在他人的土地上建筑、種植的他項權(quán)利。如建造廠房、住宅、種樹、種竹等。 (3)空中權(quán)，是指在他人土地上空建造設(shè)施的他項權(quán)利。如橋梁、渡漕、高架線等。 (4)地下權(quán)，是指在他人土地之下埋設(shè)管線、電纜、建設(shè)地下設(shè)施的他項權(quán)利。如地鐵、隧道、人防工程等。 (5)土地租賃權(quán)，是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規(guī)定支付租金并對土地占有、使用的他項權(quán)利證。 (6)土地借用權(quán)，是指無償占有、使用他人土地的他項權(quán)利。如歷史形成的土地借用權(quán)。 (7)耕作權(quán)，是指在他人土地上進(jìn)行種植并獲取收獲物的他項權(quán)利證。如單位征而不用的土地，應(yīng)當(dāng)退給農(nóng)民繼續(xù)耕種。農(nóng)民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，在國家建設(shè)需要時無償退還。退還時土地上有青苗的，建設(shè)單位要付給青苗補(bǔ)償費(fèi)。 (8)土地抵押權(quán)，是指土地使用人依照法律規(guī)定，不轉(zhuǎn)移抵押土地的占有，向債權(quán)人提供一定的土地作為清償債務(wù)的擔(dān)保所產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法將土地折價或者以變賣方式從所得的價款中優(yōu)先受償。接受抵押的人是抵押權(quán)人，提供土地抵押的人，是抵押人。土地抵押權(quán)也是屬于他項權(quán)利證中的一種。 借款合同一般都設(shè)定抵押權(quán)，但是目前各金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)時在他項權(quán)證上所登記的“權(quán)利價值”存在一定問題，給審理和執(zhí)行造成困難。金融機(jī)構(gòu)提供的他項權(quán)證所登記的“權(quán)利價值”一般僅限于借款合同載明的借款本金數(shù)額，不包括產(chǎn)生的利息及其他費(fèi)用等。由此，在司法實踐中產(chǎn)生了不同的法律認(rèn)識和法律后果。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照裁判文書內(nèi)容全額享有優(yōu)先受償權(quán)。在審理中應(yīng)當(dāng)按照主合同規(guī)定的抵押擔(dān)保范圍確定，包括貸款本金、利息、逾期罰息、違約金、實現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。因為本金是一個明確的數(shù)額，而利息及其他是預(yù)期的一個變動的數(shù)額，無法在“權(quán)利價值”登記時確定具體數(shù)額。所以依照主合同對本金和遲延支付的利息及其他費(fèi)用作出裁判，應(yīng)當(dāng)視為全額享受優(yōu)先受償權(quán)。在執(zhí)行中，執(zhí)行的法律依據(jù)是裁判文書，既然裁判文書對本金、利息及實現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等有明確的數(shù)額裁定，就應(yīng)當(dāng)視為全額屬于抵押權(quán)范疇、全額享受優(yōu)先受償權(quán)。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為只有本金享有優(yōu)先受償權(quán)，其他應(yīng)當(dāng)作為一般債權(quán)參與執(zhí)行分配。最高人民法院有關(guān)擔(dān)保法的司法解釋第五十條、第六十一條分別規(guī)定，抵押財產(chǎn)的范圍應(yīng)當(dāng)以登記的財產(chǎn)為準(zhǔn)、抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。為此，在審理中，應(yīng)當(dāng)在裁判文書主文中分別表述，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)，明確他項權(quán)證上所登記的“權(quán)利價值”即本金享有優(yōu)先受償權(quán)，由此衍生的利息和其他費(fèi)用等屬于一般債權(quán)。執(zhí)行中也應(yīng)當(dāng)同樣處理。明確本金部分享有優(yōu)先受償權(quán)，由此衍生的利息和其他費(fèi)用等按一般債權(quán)參與分配，以保障其他債權(quán)人的合法權(quán)益。 我們同意第二種觀點(diǎn)。產(chǎn)生該問題的關(guān)鍵在于依據(jù)主合同的抵押財產(chǎn)范圍還是依據(jù)抵押登記記載的內(nèi)容。既然擔(dān)保法司法解釋有明確規(guī)定，就應(yīng)該嚴(yán)格依法裁判和執(zhí)行。在執(zhí)行實踐中，作為執(zhí)行依據(jù)的裁判文書可以分為兩種情況：一種是對本金、利息及其他費(fèi)用有明確的數(shù)額，未表述享有優(yōu)先受償權(quán)的;另一種是對本金、利息及其他費(fèi)用有明確的數(shù)額，并表述享有優(yōu)先受償權(quán)的，但是一般都沒有表述哪些享受哪些不享受。事實上，這兩種情況在審理中都沒有對哪些可以享受優(yōu)先受償權(quán)予以明確。筆者建議：一是在裁判文書主文中依據(jù)抵押登記內(nèi)容對優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行明確;二是在執(zhí)行分配方案中依據(jù)抵押登記內(nèi)容對優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行明確，即使裁判文書未予以明確，也應(yīng)當(dāng)依法分別參與執(zhí)行分配，確保法律的公正性、統(tǒng)一性。 不過，這樣處理所產(chǎn)生的社會后果是金融機(jī)構(gòu)無法就權(quán)利價值登記以外的部分主張優(yōu)先受償權(quán)，加大了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險，成為影響金融安全的隱患，可能導(dǎo)致利息及實現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用這一塊成為呆賬、壞賬，有的金融借款合同金額巨大，到期利息數(shù)額很大，金融機(jī)構(gòu)的損失必然也很大。目前，只登記本金的情況在抵押合同貸款中十分普遍，是銀行業(yè)的常規(guī)做法，在保證合同、質(zhì)押合同中也同樣存在。 從法律角度來說，利息及實現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等可視為預(yù)期債權(quán)。我國擔(dān)保法第四十六條規(guī)定：“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。”將利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用納入抵押債權(quán)是符合法律規(guī)定的。為此，建議國家金融機(jī)構(gòu)主管部門發(fā)文明確：辦理貸款抵押登記必須在他項權(quán)利“權(quán)利價值”欄內(nèi)備注本金及其他費(fèi)用等，確保主合同抵押財產(chǎn)范圍與抵押登記內(nèi)容一致，無法預(yù)計具體金額的，可以把本金、全部應(yīng)收利息、違約金、實現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等全部計算在內(nèi)。同時，為便于操作，建議相關(guān)部門修改合同格式，在“權(quán)利價值”欄下分為“本金、預(yù)期利息、其他”等項，在登記時一并明確。這樣以利于更好地保障金融債權(quán)，防控金融風(fēng)險，同時也有利于法院的審理和執(zhí)行。 可以知道房屋他項權(quán)利證書的有效期一般是三年，三年后就需要房屋的合法戶主重新進(jìn)行申請他項權(quán)利的使用轉(zhuǎn)讓。在借貸時，他項權(quán)利證書是為了防止借款人后期沒有資金可以償還，對于借貸的人來講，在還款期限后是可以和戶主協(xié)商變賣房屋進(jìn)行還款的。