房產(chǎn)估價(jià)程序： 1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 獲取的估價(jià)業(yè)務(wù)指的是獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，這也是房地產(chǎn)估價(jià)得先決條件。 2、明確估價(jià)的基本事項(xiàng) 無論是從哪種途徑獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)方與委托估價(jià)方一般都有一個(gè)業(yè)務(wù)接洽的過程，在此過程中，估價(jià)方需要知道的估價(jià)的基本事項(xiàng)以及估價(jià)收費(fèi)問題與委托估價(jià)方溝通和協(xié)商，予以明確，并簽訂合同，為后續(xù)工作打好基礎(chǔ)。 (1)明確估價(jià)目的 所謂估價(jià)目的，是指為何種需要而估價(jià)。估價(jià)目的決定了房地產(chǎn)價(jià)格類型，也決定了估價(jià)的依據(jù)，是實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件。受理估價(jià)的具體目的主要包括：市場行為：買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、拍賣等;企業(yè)行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼并、破產(chǎn)清算、承包等;政府行為：農(nóng)用地征用、土地使用權(quán)出讓、課稅、拆遷補(bǔ)償、作價(jià)收購、土地使用權(quán)收回等;其他：繼承、糾紛、贈(zèng)與及可行性研究、他項(xiàng)權(quán)利造成的房地產(chǎn)貶值等。 任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且只能有一個(gè)估價(jià)目的。 (2)明確估價(jià)對象 明確估價(jià)對象即明確待估對象的基本情況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。 (3)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指決定房地產(chǎn)價(jià)格的具體時(shí)間點(diǎn)。由于同一房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間而變化，所評估的房地產(chǎn)價(jià)格，必定是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，而并非只是一個(gè)純粹的數(shù)字。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。否則，在估價(jià)過程中，有關(guān)參數(shù)的選擇、調(diào)整幅度的確定等將無法進(jìn)行，其估價(jià)也將毫無意義。 (4)明確估價(jià)日期 估價(jià)日期是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的作業(yè)日期。估價(jià)日期的確定也意味著明確了估價(jià)報(bào)告書的交付日期，因?yàn)?，估價(jià)作業(yè)日期的止日期一般即為估價(jià)報(bào)告書的交付日期。 3、簽訂估價(jià)合同 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，估價(jià)方與委托估價(jià)方應(yīng)簽訂委托估價(jià)合同或協(xié)議。 4、擬訂估價(jià)作業(yè)方案 為保證估價(jià)工作高效率、有秩序地進(jìn)行，根據(jù)估價(jià)目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款，估價(jià)方應(yīng)及時(shí)擬定合理的估價(jià)作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法;擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道;預(yù)計(jì)所用的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi);擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 5、搜集、整理估價(jià)所需資料 估價(jià)資料是為應(yīng)用估價(jià)方法、作出估價(jià)結(jié)論及撰寫估價(jià)報(bào)告書提供依據(jù)的，因此，估價(jià)資料是否全面、真實(shí)、詳細(xì)直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。 房地產(chǎn)估價(jià)資料一般包括下列四個(gè)方面： (1)對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計(jì)資料、法律法規(guī)資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料等。 (2)對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價(jià)資料、環(huán)境質(zhì)量資料等; (3)類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料; (4)反映估價(jià)對象狀況的資料。 收集估價(jià)資料，其來源主要有： (1)委托估價(jià)方; (2)實(shí)地勘察; (3)政府有關(guān)部門; (4)房地產(chǎn)交易市場及有關(guān)中介機(jī)構(gòu); (5)有關(guān)當(dāng)事人; (6)專業(yè)性刊物。 6、實(shí)地查勘估價(jià)對象 實(shí)地查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場對估價(jià)對象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考察，以便對委估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。 通常，委托估價(jià)方應(yīng)派出熟悉情況的人陪同估價(jià)人員實(shí)地查勘。在實(shí)地查勘過程中，估價(jià)人員要事先準(zhǔn)備已設(shè)計(jì)好的專門表格，將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成“實(shí)地查勘記錄”。完成實(shí)地查勘后，實(shí)地查勘人員和委托方中的陪同人員都應(yīng)在“實(shí)地查勘記錄”上簽字，并注明實(shí)地查勘日期。 7、選定估價(jià)方法計(jì)算 在前述工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)待估房地產(chǎn)估價(jià)對象、估價(jià)目的和資料的詳實(shí)程度，就可正式確定采用的估價(jià)方法，然后，采用相應(yīng)的估價(jià)方法進(jìn)行具體計(jì)算。 8、確定估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果的確定過程，是使評估價(jià)格不斷接近客觀實(shí)際的過程。不同的估價(jià)方法是從不同的角度考慮對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的，因此，用不同估價(jià)方法對同一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算結(jié)果很自然不會(huì)相同。估價(jià)人員應(yīng)對這些結(jié)果進(jìn)行分析、處理，以確定終估價(jià)額。 9、撰寫估價(jià)報(bào)告 估價(jià)人員在確定了終的估價(jià)額后，應(yīng)撰寫正式的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)履行委托估價(jià)合同的成果，也是估價(jià)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件，同時(shí)又是房地產(chǎn)估價(jià)管理部門對估價(jià)機(jī)構(gòu)評定質(zhì)量和資質(zhì)等級的重要依據(jù)。 二、離婚房產(chǎn)如何評估價(jià)格 1、房產(chǎn)評估是按房屋總值來計(jì)算 2、若該房屋是僅有的住房，法院是不會(huì)支持出售或拍賣房產(chǎn)的，因?yàn)榛镜淖》啃枨?，必須得到保障?a href=lihun/>離婚時(shí)一般均等分割，分割時(shí)應(yīng)按房屋的市場價(jià)(評估價(jià))計(jì)算，而不是按購房合同金額計(jì)算，取得房屋的一方要支付對方半價(jià)。 如果涉及貸款，要先將貸款部分減去。 比如，一套房子購買價(jià)是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現(xiàn)值60萬元(評估價(jià))，未還貸款30萬元。按以下公式分割，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款等于30萬元，30萬元為可分割部分，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房屋的一方付給另一方15萬元，取得房屋的一方單獨(dú)償還剩余的貸款本金及利息。 三、離婚時(shí)房屋評估怎樣收費(fèi)？ 1、房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)、土地價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制，每宗房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)不足300元的，按300元收取。 2、為土地使用權(quán)抵押而進(jìn)行的土地價(jià)格評估，評估機(jī)構(gòu)按一般宗地評估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收評估費(fèi)，清產(chǎn)核資中的土地價(jià)格評估，按一般宗地評估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%計(jì)收評估費(fèi)。 3、普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)300-1000元;技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。 4、房屋租賃代理費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收，房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額分檔累進(jìn)計(jì)收： 500萬元以下2.5% 501-2000萬元2% 2001-5000萬元 1.5% 5001-10000萬元 1% 10001萬元以上 0.5% 實(shí)行代理的高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過成交價(jià)格總額的2.8%。 5、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對委托人的口頭咨詢，按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 在訴訟活動(dòng)當(dāng)中，房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)當(dāng)然可以委托法院指定，然后房產(chǎn)評估所產(chǎn)生的費(fèi)用一般都是兩個(gè)人共同平攤的，并且我們需要提交關(guān)于房產(chǎn)評估的各種材料，評估機(jī)構(gòu)自然有著他們特別專業(yè)的評估方法，房產(chǎn)評估肯定也是需要具體的時(shí)間才能夠有權(quán)威的評估結(jié)論的。