雖然相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定雙方租賃房屋應(yīng)該辦理房屋租賃合同備案，可是現(xiàn)實(shí)生活中，大部分人沒有按照該規(guī)定去做。那么房屋租賃合同未備案，影響租賃合同發(fā)揮效力么？對于這個(gè)問題，我們根據(jù)相關(guān)資料，通過下文給出了解答。 一、房屋租賃合同未備案，影響租賃合同發(fā)揮效力么？ 《房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！督忉尅返?條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。具體理由如下： 1、行政規(guī)章不能成為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。 人民法院在審理民事案件中，只能依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定認(rèn)定合同無效，這是合同法明文規(guī)定的。對于行政規(guī)章所規(guī)定的義務(wù)，行為人違反的只能產(chǎn)生行政法上的行政制裁后果，并不能導(dǎo)致合同無效。立法之所以做出這樣的規(guī)定，實(shí)際是考慮到由于部門利益驅(qū)動(dòng)，相當(dāng)多的行政規(guī)章存在非法干預(yù)民事活動(dòng)的越權(quán)條款，很多部門以及地方政府自己授予自己對某項(xiàng)民事活動(dòng)的登記備案權(quán)。其實(shí)質(zhì)是以登記備案之名，行肆意收費(fèi)之實(shí)。如果人民法院不加分析的一概使用，就會阻礙社會交易，妨害商品流轉(zhuǎn)。 2、違背法律的登記備案規(guī)定，亦不能導(dǎo)致租賃合同無效。 法律的強(qiáng)制性規(guī)定包括兩種：禁止性和該當(dāng)性。合同法所指的強(qiáng)制性規(guī)定到底只是禁止性的規(guī)定亦或二者兼而有之呢？合同法語焉不詳，學(xué)界和司法實(shí)踐界則普遍認(rèn)為，對此應(yīng)當(dāng)作限制性解釋即專指禁止性規(guī)定。也就是說，只有違背法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定的合同方屬無效，而對于違反該當(dāng)性規(guī)定的，除非該法明確規(guī)定批準(zhǔn)、登記是合同的生效要件的，一般不能認(rèn)定無效。這一觀點(diǎn)被最高人民法院的司法解釋所支持。 3、該合同亦不屬已成立未生效的效力待定合同。 依據(jù)司法解釋的規(guī)定精神，即使對于法律雖然明確規(guī)定批準(zhǔn)、登記后生效的合同，當(dāng)事人雖然沒有辦理批準(zhǔn)、登記，但是如果在一審訴訟辯論終結(jié)前補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的，仍然認(rèn)定合同有效。該解釋正體現(xiàn)了最高司法機(jī)關(guān)保護(hù)交易，不輕易認(rèn)定合同無效的司法理念。 二、房屋租賃合同未備案可能有什么后果？ 1、不能對抗善意第三人。如果房屋出租未經(jīng)備案登記，可能影響承租人下了權(quán)益： （1）如房屋先出租后出售，根據(jù)法律規(guī)定，買賣不破租賃。（2）如房屋先出租后抵押，則根據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)人不能以抵押權(quán)對抗承租權(quán)。即抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，不影響租賃合同的履行。（3）如果房屋出租在先，法院查封、凍結(jié)在后，那么租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，可以使用買賣不破租賃的原則。 2、在一房數(shù)租的情形下，可能影響租賃合同的繼續(xù)履行。 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（3）合同成立在先的。綜上所述，目前相關(guān)法規(guī)對于房屋租賃合同備案采取的是“應(yīng)該”的說法，也就是說不是必須要備案，房屋租賃合同未備案是不影響租賃合同發(fā)揮效力的。只是如果房屋租賃合同未備案的話，在一些特殊情況下，可能會影響承租人權(quán)益。所以，房屋租賃雙方最好還是根據(jù)規(guī)定進(jìn)行房屋租賃合同備案。