商品房預(yù)售，俗稱“賣樓花”、“賣期房”，這種制度是從香港引入的，而國外大多實(shí)行的是商品房現(xiàn)房銷售制度。商品房預(yù)售是我國目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。雖然國家近來出臺(tái)了一些規(guī)范商品房銷售的條例、規(guī)定及司法解釋等，但在商品房預(yù)售中仍存在著很多問題。 　　交易標(biāo)的不確定，購房者風(fēng)險(xiǎn)大 　　在商品房預(yù)售中，因在建工程的建設(shè)工期長，交易標(biāo)的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般買現(xiàn)房的大得多。例如，有時(shí)開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期的房?jī)r(jià)款要漲價(jià)，甚至要求已經(jīng)付過首期房?jī)r(jià)款的要重新加價(jià)等，使購房人無所適從。 　　商品房預(yù)售合同期詐 　　1.購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，只取得一種期待權(quán)，并未真正獲得房屋所有權(quán)，因而常見開發(fā)商將一房多售，或?qū)⒁咽鄢龅姆课菰傩械盅旱?a href=hetongfa/>合同欺詐行為。 　　2.商品房預(yù)售協(xié)議除法定標(biāo)準(zhǔn)合同之外，其余補(bǔ)充協(xié)議和合同附件都由開發(fā)商事先擬定好，并在售房現(xiàn)場(chǎng)簽訂，因此常有開發(fā)商利用這個(gè)機(jī)會(huì)，在補(bǔ)充協(xié)議和合同附件中約定不公平、不平等條款以免除其責(zé)任、加重購房者責(zé)任、排除或限制購房者主要權(quán)利等等，加之消費(fèi)者法律知識(shí)欠缺，很少有能力對(duì)簽約進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，不可避免地?fù)p害到自身利益。 　　商品房預(yù)售廣告和宣傳資料具有欺詐性 　　開發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費(fèi)者與之簽訂商品房預(yù)售合同。但當(dāng)房屋竣工后，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，這時(shí)購房者往往已支付了房?jī)r(jià)款，變得非常被動(dòng)和無能為力了。當(dāng)然，這種情況在最高人民法院今年4月28日公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》后有了改善。這是我國第一次以司法解釋的形式對(duì)房地產(chǎn)銷售廣告進(jìn)行了規(guī)范。 　　預(yù)售的商品房產(chǎn)權(quán)上有瑕疵　　1.部分產(chǎn)權(quán)。某些企業(yè)因效益不好，將企業(yè)自管房屋(如集資建房)以低于市場(chǎng)價(jià)向社會(huì)公開發(fā)售，購房者最終得到的是部分產(chǎn)權(quán)房屋。　　2.農(nóng)村集體土地上開發(fā)經(jīng)營的商品房。某些鄉(xiāng)村或郊區(qū)單位擅自將集體土地進(jìn)行開發(fā)，或有些房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)、村合作，由鄉(xiāng)、村出土地，開發(fā)公司出資建造商品房向社會(huì)公開發(fā)售。購房者最終得到的“產(chǎn)權(quán)證書”往往是村民榮譽(yù)證或鄉(xiāng)里自制的房屋產(chǎn)權(quán)證書。　　3.聯(lián)建的商品房。聯(lián)建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯(lián)合開發(fā)建設(shè)商品房。提供土地的一方大多數(shù)是通過國家劃撥方式取得土地使用權(quán)，在該土地上建造的房屋只能自用，不得上市出售。因聯(lián)建房屋未向國家繳納地價(jià)款，最終購房者無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。　　4.改建房屋。某些企業(yè)或單位，將自有的辦公樓進(jìn)行裝修、改造后進(jìn)行預(yù)售。　　5.開發(fā)商從房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃、立項(xiàng)、工程規(guī)劃、工程施工到銷售等未經(jīng)法定程序?qū)徟虼嗽摻ㄔO(shè)項(xiàng)目違法，購房者也就無法取得商品房產(chǎn)權(quán)證。 　　房地產(chǎn)開發(fā)商的其他不規(guī)范行為 　1.某些開發(fā)商僅取得臨時(shí)土地使用證，就以臨時(shí)銷售許可證銷售超過政府部門核準(zhǔn)銷售范圍以外的其他部分房屋。　 2.某些開發(fā)商偽造虛假銷售許可證或以其他樓盤銷售許可證銷售該房產(chǎn)等。　　在商品房預(yù)售中，購房者的實(shí)力遠(yuǎn)弱于開發(fā)商，基于對(duì)弱小消費(fèi)者的特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮，各國商品房預(yù)售法律制度都十分注意加強(qiáng)保護(hù)購房者的利益，以預(yù)防糾紛的發(fā)生。我國應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和理論設(shè)想，在吸收境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，采取一些較為完善的措施，保護(hù)好購房者的合法權(quán)益。