1．商品房包銷是開發商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發商以包銷基價，將自己開發且已經建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預售條件的期房，交由包銷商以開發商的名義進行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買的一種法律行為。房地產包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實踐中，被廣泛采用。商品房的包銷具有以下特征: 　　(1)商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開發商合作進行的承包銷售商品房的行為。由于不動產的銷售有其主體條件限制，只有開發商才有權預售或出售所建的商品房。所以，包銷商必須以開發商的名義或者同時以自己作為包銷商的名義進行包銷行為 　　(2)在包銷期限內，包銷商根據包銷合同對商品房享有銷售權、賣價權和獲取包銷基價與銷售價之間差價的權利。在包銷期限內，開發商將自己—定數量的商品房的預售權或出售權轉讓包銷商專營，取定的包銷價，把銷售價與包銷價的差價利益的風險同時轉移給包銷商，而開發商則喪失了自行銷售房屋的權利。 　　(3)包銷商的包銷行為具有—定的風險性。在包銷期限屆滿，銷商如未將包銷的商品房全部售出，則應該按合同的約定承購剩余該商品房，付清全部包銷款。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商和開發商之間則由原來的包銷關系轉為實際上的房屋買賣關系。 　　(4)開發商與包銷商之間的包銷合同是有時間限制的，稱為包銷期，包銷商必須在包銷期內將房屋銷售完，否則就要承擔—定的包銷風險。     2．關于商品房包銷的性質解釋 　　關于商品房包銷的性質在理論有很多種解釋，如代理說、買賣說以及兩合行為說。這些觀點認為，包銷商以開發商的名義進行銷售這在法律上應該是一種代理行為；而如果包銷商購買包銷剩余的房屋則構成了買賣行為。該種代理行為是一種顯名代理，因為《商品房捎售管理辦法》規定，房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品號的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合司應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。 　　但是實際上，包銷商的包銷行為不同于傳統民法中自行代理行為，包銷商與開發商之間也并不是簡單的買賣關系。(1)包銷商的包銷行為，目的不是為了開發商的利益，而是為了獲取銷售價格和包銷基價之間的差價作為自己的利潤；(2)包銷商包銷開發商的房屋，只是—種銷售行為，是銷售他人所有的房屋的行為，而并沒有在銷售前取得房屋的所有權；(3)包銷商的包銷行為是獨立的，對此，該行包銷商也要承擔—定的風險；(4)包銷商最后承購剩余房屋，只是包銷行為的—種效力結果，如果當事人之間有約定，也可以將剩余房屋退還給開發商。 　　3．商品房包銷的分類。商品房包銷按照不同的標準有不同的分類，以包銷房屋的狀況為標準，分為現房包銷和期房包銷；以包銷房屋的范圍為標準，分為全部包銷和部分包銷；以風險為標準分為風險包銷和無風險包銷。