根據《中華人民共和國合同法》第286條及最高人民法院法釋 [2002]16號《關于建設工程價款優先受償的批復》的有關規定，工程發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。工程價款的優先受償權屬于法定的抵押權，其相對于銀行與建設單位約定的抵押權，具有先于銀行抵押權受償的權利。該優先受償權行使的期限為6個月，自建設工程竣工之日起或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。 由于法律對工程款的優先受償權有6個月期限的約束，該期限的起始日為建設工程的“竣工之日”，超過該期限則會喪失優先受償權。因此，正確把握“竣工之日”，對及時實現優先受償權尤為重要。根據相關規定，“竣工之日”分兩種情況，一種是建設工程能順利完工的正常情況下的“竣工”，它表現為承發包雙方當事人對承發包合同履行情況的相互認可，對建設方而言是工程完工方面量與質的驗收和接受，對承包方而言是工程款的確定與收取，其法律特征是建設工程標的物占有權的轉移（此處要特別注意其與行政程序上“竣工驗收合格”的區別）。另一種情況是工程處于無法完工情形時，比如因建設方資金沒到位而造成的無限期停工或者工程爛尾等，工程價款優先受償權的行使時間轉化為建設工程合同約定的竣工之日。 第一，在簽訂的建筑承發包合同中應明確約定工程竣工日期，工程款按進度支付的時限，以便于出現工程不能完工情形時及時行使工程拍賣權。第二，在建筑承發包合同中還應明確約定工程竣工交付時，工程價款結算方法及結算時限，以避免因尋找審價師而拖延工程結算時間。第三，在目前的建筑行業里，一般都是先竣工，后結算，而且竣工有期，決算無日?？梢?，竣工后6個月的優先權行使期限是對建筑企業的一個嚴峻的考驗。對建筑企業而言，如在約定期限內不能完成結算給付工程價款或建設方有意拖延時日的話，一定要及時采取訴訟等法律措施，避免因超過時限而喪失優先受償權。第四，法律講究證據，誰掌握證據，誰就擁有主動權。建筑企業在行使優先權的過程中，一定要留意各種證據的收集和保存，特別要注意對發包方的任何承諾均要求其簽字（蓋章）認可，以免口說無憑。