根據《城市房地產管理法》第六十條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”之規定，及《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，一般認為，不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對
房產不享有物權權利。
訟爭房屋的所有權歸名義產權人所有，實際出資人與名義產權人之間僅存在
合同債權。那么，實際出資人可以基于該
合同債權，根據《
合同法》第404條規定要求名義產權人將房屋轉交并辦理過戶嗎？
對此應區分情況不同對待。第一，如果雙方之間的
合同關系不存在《
合同法》第52條規定的導致
合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產權人履行轉交財產的
合同義務，名義產權人必須予以履行，否則將承擔
違約責任。對此
違約責任，除非名義產權人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產權人繼續履行
合同義務，并賠償因延遲履行所造成的損失。
第二，如果存在《
合同法》第52條規定的導致
合同無效的情形，即有下列情形之一的，
合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立
合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
合同無效后，因該
合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
因此，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產權人之間的委托
合同應確認無效，實際出資人無權取得房屋，房屋產權應歸名義產權人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資人支付，名義產權人應將購房款返還，并支付利息，否則構成不當得利。
