企業(yè)
拆遷需要哪些評估，需要注意哪些問題？
根據國家對于土地資源的需要，政府會對農民土地、房屋或企業(yè)的土地進行征收。企業(yè)
拆遷所面臨的問題比農民的土地或個人的房屋
拆遷多很多，企業(yè)在
拆遷前與
拆遷中要對企業(yè)進行評估，只有進行準確的評估，企業(yè)才能獲得應得的權益。下面，的我們就帶您了解一下企業(yè)
拆遷需要哪些評估，和需要注意哪些問題。
一、法律依據
國有土地企業(yè)評估依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！ 》康禺a價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”、第三十四條“房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任?！薄ⅰ秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》等等規(guī)定。
集體土地上企業(yè)評估：《土地管理法》、《物權法》、《中小企業(yè)促進法》、省市一級地方法規(guī)和規(guī)則政策性文件等。
二、從事實角度講需要注意的問題
工廠
拆遷，涉及企業(yè)的人、財、物，產、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對于企業(yè)這一損失的評估也比較復雜。這不但關系到需要工廠
拆遷的政府，還涉及作為當事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重視。一般來說，工廠
拆遷對企業(yè)的影響或者說對企業(yè)生產經營方面造成的損失，可分為三個階段，即：
拆遷準備階段、
拆遷階段和
拆遷后恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升(
拆遷準備階段)，上升至最高值(
拆遷階段)，然后從最大值逐漸下降至零(
拆遷后生產恢復階段)。
下面，就這三個階段分別進行一些分析：
(一)
拆遷準備階段：
⑴ 因工廠的客戶得知該企業(yè)
拆遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉移;
⑵
拆遷企業(yè)不能在原地上新產品和擴大生產規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機會;
⑶由于工廠將要
拆遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位;
⑷由于工廠將要
拆遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠
拆遷前的生產管理;
(5 )工廠新址建設的一系列費用，包括征地、規(guī)劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。
(二)
拆遷階段：
在搬遷階段，工廠完全停工停產。業(yè)務收入為零，但，企業(yè)的另一些開支仍需要支付，包括：
⑴生產經營中仍需要支付的費用：
A 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工后勤服務的
建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求; B、生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用; C 、管理費用;D 、不在搬遷范圍內的銷售、營業(yè)網點的日常開支(房租費等)。
(2)財務費用：
因工廠
拆遷貸款的利息支出。在這一階段，
拆遷對企業(yè)的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。
(三)、
拆遷后生產恢復階段：
在這一階段，設備的安裝調試工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復;客戶對企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復;原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定;企業(yè)管理層主要精力逐步轉移;員工的情緒也逐步穩(wěn)定;最后使工廠的生產效率達到
拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業(yè)
拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。
三、從法律角度應當注意的問題
1、評估機構應當由被
拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的，從實踐經驗來看，自行選定的評估機構同政府私自選點的機構評估結果最多的相差一倍還多。
2、停產停業(yè)損失補償。路永強律師在實際辦案過程中發(fā)現，很多評估機構是沒有對停產停業(yè)損失進行評估的，這一項在整個企業(yè)
拆遷補償結果中占有相當大的比重，一般按照經營效益、營業(yè)額、利潤額等條件確定。
3、評估漏項。由于被
拆遷的企業(yè)主不具有相關知識，在評估報告中漏項是最常見的問題之一。比如上面
拆遷階段中的ABCD四項。
4、什么時候評估。有些地方政府在
拆遷過程中，總是想先跟企業(yè)施壓，絕口不提評估事宜，也不出具征收決定和征收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。
企業(yè)
拆遷需要哪些評估根據企業(yè)性質和實際情況的不同有所區(qū)別，但是不變的是，評估的準確性要求都是非常高的，評估時要對企業(yè)的各方面進行詳細的分析，這樣才能獲得最大的經濟補償，為企業(yè)爭取更多的利益。在企業(yè)
拆遷評估過程中，都要嚴格遵循法律的規(guī)定，評估的合法性也是獲得補償的要求之一。
