在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。     　　在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。      此時，前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的：后買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是基于對該房屋所有權上產生的物權請求權。前買受人享有的是基于房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。      即使其已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經登記移轉于后買受人，故其對該房屋的占有即喪失法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。依據《合同法》第一百一十條第（一）項的規定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行的情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律后果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。出賣人依《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定，對債權得不到滿足的買受人承擔賠償損失的責任。     　　關于債務不履行的損害賠償，值得討論的是，前買受人可否向出賣人請求相當于其再出售房屋所獲取價金的損害賠償，亦即賠償的范圍如何。我們認為，損害賠償，除法律另有規定或合同另有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。實務中，出賣人往往在房地產升值時，見利背信而與后買受人成交，對此買賣標的物的漲價部分，系前買受人可期待利益，應視為所失利益，列人賠償范圍之內。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。