在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。     　　在二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。然而，基于先后買賣合同而生的此二重債權，系處于平等地位，并無位序關系，不因先后而異其效力，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。也就是說，一合同的債權人并不能排斥另一合同的債權請求。在這種情形下，出賣人是否得以所有人的地位對將要履行的合同有選擇權呢？     　　我國原則上應堅持登記要件主義，但同時應當對房屋買賣中登記效力作為例外的規定。允許法院考慮當事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實、買賣關系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關系無效。德本律師認為，此觀點有其合理處。雖然登記對不動產物權變動具有決定性意義，但是，有條件地承認未經登記的物權變動行為體現了效率和公平。實踐中，應當區別不同情況，予以合理的處理：     　　（1）出賣人已將產權證書移轉占有與買受人或有關單位的     　　主要指以下幾種情形：產權證書交由買受人保管的；產權證書交由中介公司就特定合同委托其辦理產權過戶手續的；已經在登記機關辦理產權過戶手續的。在這幾種情形下，可認為出賣人已經選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優先于另一合同。     　　（2）二次買賣行為均不存在登記的意思表示情形下，應當審查買受人行使請求權時間上的先后     　　房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。因為就買受人而言，其目的是欲取得房屋所有權，而取得合同標得物所有權的惟一途徑為移轉登記的完成。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。     　　故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先后，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先后，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權；一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，應認為沒有約定履行期限的合同的買受人得隨時請求履行合同，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權；均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得的行使登記申請權的時間在前，宜以訂立合同的先后，來確定其取得房產權利行使的先后，即保護訂立在先的合同。但這種保護并不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權，登記機關應優先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續。