如今有些地方的房價每天都在上漲，一些人手頭資金不足，而且對房子要求不是嚴格的話就開始選購二手房進行交易，說明二手房有著獨特的優勢。那么如果在濟南怎么交易二手房?在濟南二手房買賣手續是怎樣的?下面的我們為您進行解答。 一、買賣前的產權審核 擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。 首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。 二、交定金與簽合同 看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。 如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。 一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。 三、贖樓 贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。 “出于風險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王青說。 這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。 風險提示：因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。 四、付首期及資金監管 除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。 具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。 出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。 五、簽訂買賣合同 在交定金環節，記者已經提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。 簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。 交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方，上到房協的網站，注冊并填寫相關內容，經過共4個工作日的確權及辦理時間后，就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取，完全免費。據該負責人介紹，目前房協已經取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。 六、選銀行和辦按揭 如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。 至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。 七、過戶及交稅 去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。 至于辦證時間，關內是5個工作日出新證，關外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日后放尾款給業主。 八、后續事項 交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等，部分區域像羅湖區，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。 因此濟南二手房買賣手續也是很正規合法的，不論是在哪種途徑得到的賣房信息，首先要親自去核實房子證件的合法性，了解房子的產權問題，與售房者商討好價格時，按照交易的合法流程進行，當感覺房子的合法性不明確時，要及時的停止交易，避免自己的資金受到損失，利益受到侵害。