2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第十七條規(guī)定“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，此規(guī)定的后半部分使很多登記在被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)又不能查封。     執(zhí)行實(shí)踐中，執(zhí)行人員在登記機(jī)關(guān)查出被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)并將其查封，此時(shí)第三人通常并不提出異議，但當(dāng)執(zhí)行人員對(duì)被查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)處理（評(píng)估拍賣）時(shí)，第三人便會(huì)依據(jù)此規(guī)定提出異議，使執(zhí)行人員陷入被動(dòng)境地，部分被執(zhí)行人甚至與第三人串通，炮制虛假買賣協(xié)議，以達(dá)規(guī)避執(zhí)行或延緩執(zhí)行之目的。 最高人民法院1999年9月《關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)合同法)若干問題的解釋(一)》第九條明確表示支持登記要件主義，但2004年《查封規(guī)定》第十七條在堅(jiān)持登記要件主義的前提下為保護(hù)無(wú)過錯(cuò)第三人權(quán)益又向交付要件主義作了適當(dāng)?shù)膬A斜，即“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。（1）2007年《物權(quán)法》使這一問題更加復(fù)雜化，因《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)采取登記要件主義（第九條），動(dòng)產(chǎn)采取交付要件主義（第二十三條）。 《查封規(guī)定》以第三人是否有過錯(cuò)為標(biāo)準(zhǔn)，而《物權(quán)法》以是否是動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，立法標(biāo)準(zhǔn)的不一致，導(dǎo)致《查封規(guī)定》與《物權(quán)法》在制度層面上的沖突，執(zhí)行實(shí)踐中相應(yīng)地出現(xiàn)了法律適用的混亂。《物權(quán)法》第九條明確規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，當(dāng)執(zhí)行人員查明某房屋登記于某被執(zhí)行人名下，即使被執(zhí)行人已將該房屋出賣給第三人（已交付），并且第三人無(wú)過錯(cuò)，依《物權(quán)法》第三人尚未取得該房屋的所有權(quán)，執(zhí)行法院當(dāng)然可以查封，但若依《查封規(guī)定》第十七條則不得查封。 《查封規(guī)定》第十七條以第三人是否有過錯(cuò)為標(biāo)準(zhǔn)決定能否查封，給執(zhí)行實(shí)踐帶來一定的難度，同時(shí)也為被執(zhí)行人創(chuàng)造出規(guī)避執(zhí)行的空間，讓被執(zhí)行人抓住了一根重要的救命稻草。沒有過錯(cuò)是消極事實(shí)，故不需舉證，執(zhí)行實(shí)踐中只要第三人能證明在查封之前已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，其異議就可能獲得支持，除非申請(qǐng)執(zhí)行人能證明或法院能查明第三人具有明顯的過錯(cuò)。有無(wú)過錯(cuò)屬主觀問題，以此為標(biāo)準(zhǔn)決定是否能查封，給執(zhí)行人員憑空增加了執(zhí)行難度，同時(shí)也增加了申請(qǐng)執(zhí)行人的舉證責(zé)任，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人明顯不公平。執(zhí)行實(shí)踐中對(duì)于第三人據(jù)此規(guī)定提出的異議，大多都能獲得支持，極大地助長(zhǎng)了被執(zhí)行人串通第三人規(guī)避執(zhí)行的風(fēng)氣。 我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》《道路交通安全法》《土地管理法》均規(guī)定房屋、土地和車輛變更所有權(quán)（或土地使用權(quán)）時(shí)必須到登記機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)，因此第三人有法定的變更登記義務(wù)，其不作為即可認(rèn)為其對(duì)該項(xiàng)義務(wù)的違反，進(jìn)而可認(rèn)定其具有過錯(cuò)。因此，只要被查封物在查封之前的合理時(shí)間內(nèi)尚未完成過戶，即可認(rèn)定第三人具有過錯(cuò)。第三人只有證明自己已在合理期限內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)，并且由于登記機(jī)關(guān)的原因或其它非第三人所能控制的原因未能完成過戶登記，才能證明自己沒有過錯(cuò)，進(jìn)而免于強(qiáng)制執(zhí)行。（2）如果第三人購(gòu)買被執(zhí)行人(開發(fā)商)正在建造的房屋，即預(yù)售商品房(期房)，因執(zhí)行實(shí)踐中可以對(duì)開發(fā)商正在預(yù)售的商品房進(jìn)行查封，故在該商品房交付并能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記之前，第三人應(yīng)依相關(guān)規(guī)定要求預(yù)售人及時(shí)將預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案，或直接申請(qǐng)預(yù)告登記，否則第三人會(huì)被認(rèn)定具有一定的過錯(cuò)。 《查封規(guī)定》第十七條以查封為原則，以不查封為例外，突出對(duì)無(wú)過錯(cuò)第三人（案外人）權(quán)益的保護(hù)，但是其忽略了對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)益的保護(hù)，并且增加了執(zhí)行工作的難度。 從物權(quán)公示的效力來看，對(duì)于車輛等需登記的特殊動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)采登記對(duì)抗主義。盡管被執(zhí)行人與案外人在法院查封前已達(dá)成車輛轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并實(shí)際交付車輛，在兩人之間物權(quán)已變動(dòng)，但在未依法登記前，不具有社會(huì)公信力，不能對(duì)抗善意第三人，善意第三人可以當(dāng)事人沒有進(jìn)行登記為由，而否認(rèn)其物權(quán)變動(dòng)的效果。（3）故依《物權(quán)法》第二十四條該轉(zhuǎn)讓行為不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人（善意第三人），申請(qǐng)執(zhí)行人可以其沒有及時(shí)登記為由向法院主張?jiān)撧D(zhuǎn)讓行為無(wú)效，從而使該物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)案外人當(dāng)然無(wú)法成為查封行為的“無(wú)過錯(cuò)第三人”，執(zhí)行法院對(duì)該車輛先前的查封將繼續(xù)有效。物權(quán)公示公信原則與善意取得是一致的，其意義在于以犧牲真正權(quán)利人（案外人）的利益來?yè)Q取交易的動(dòng)態(tài)安全。 從權(quán)益保護(hù)的角度來看，針對(duì)法院的查封行為來說，案外人是 “第三人”，但就被執(zhí)行人與案外人之間的轉(zhuǎn)讓行為來說，申請(qǐng)執(zhí)行人也是“第三人”。法院的查封行為不能損害案外人的權(quán)益，被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為更不能損害申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)益。