1、土地使用年限不同:商業住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年。2、產權性質不同:商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層為商業網點，上層為民用住宅。3.主要區別是使用性質不同，商住可以申請營業執照辦公，住宅就不行.另外商住產權是50年，住宅是70年.交易過戶的費用商住要明顯比住宅高.4.涉及將來的水，電等等費用，要高一些 另：住宅用地的使用期是70年，《物權法》明文規定：到期自動續約。商業用地使用期50年，《物權法》沒有對其到期后如何處理做明文規定. 一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。 土地性質不同用途房產的弊端主要有以下幾點： 1、使用年限:商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。2、交易稅費:初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。3、按揭方式:大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年[參見南京律師網www.njLawyer.cn]。4、日常生活成本:如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。5、設計標準:設計導向不同。公建物業受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。6、落戶問題:無法遷入戶口 優點主要有以下幾點：1、關于保值性開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在于區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。2、關于建造標準非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。