購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的，最終目的肯定是為了獲得房產(chǎn)的所有權(quán)，這個(gè)道理適用于所有的購(gòu)房者，否則的話還不如選擇租房。但有的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)看中的二手房可能沒(méi)有相應(yīng)的房產(chǎn)證，那么此時(shí)無(wú)證的二手房是否可以買(mǎi)賣(mài)呢？我們馬上為你做詳細(xì)解答。 一、無(wú)證的二手房可以買(mǎi)賣(mài)嗎 實(shí)際操作中一定要核實(shí)該房產(chǎn)是否確定可以辦出房產(chǎn)證來(lái)，另外買(mǎi)合同中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約定要明確，防止以后不必要的麻煩。 需要與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，如果開(kāi)發(fā)商同意直接改成你的名字，且能辦理產(chǎn)權(quán)證，是可以買(mǎi)的。 房產(chǎn)證未辦理下來(lái)以前，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)。但更改合同，買(mǎi)賣(mài)雙方可以節(jié)省一部分稅費(fèi)。 二、無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)怎么規(guī)避 (一)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)預(yù)合同，也就是約定將來(lái)某個(gè)時(shí)刻簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。這樣的話，二手房買(mǎi)賣(mài)預(yù)合同的法律效力不會(huì)存在問(wèn)題。但是，一旦將來(lái)賣(mài)房人不愿簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，則購(gòu)房者無(wú)法取得房屋而只能追究賣(mài)房人的損害賠償責(zé)任。 (二)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣(mài)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買(mǎi)賣(mài)合同被判定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。 上述兩種做法各有利弊，但均存在一個(gè)致命的缺陷，就是在二手房買(mǎi)賣(mài)合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付?因?yàn)橘u(mài)房人通常是因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)才出售房屋，基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項(xiàng)，通常會(huì)要求購(gòu)房者支付房屋總價(jià)或者大部分款項(xiàng)。而此時(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)合同尚未生效，購(gòu)房者一旦支付房款，其合法權(quán)益如何保障?結(jié)合長(zhǎng)期的工作實(shí)踐，本律師認(rèn)為上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)達(dá)到合同雙方當(dāng)事人的目的。具體采取上述哪一種做法，應(yīng)主要根據(jù)購(gòu)房者的個(gè)人意愿來(lái)決定： 如果購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)該房屋的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣(mài)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)之日起生效。同時(shí)簽訂借款合同，在二手房買(mǎi)賣(mài)合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。 如果購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)該房屋的意愿不是十分強(qiáng)烈，也就是說(shuō)購(gòu)房者認(rèn)為可以購(gòu)買(mǎi)該房屋，也可以購(gòu)買(mǎi)其他房屋，而更注重權(quán)益的保障，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)預(yù)合同，并約定高額的定金，當(dāng)然最高不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。而對(duì)于高于定金的部分款項(xiàng)則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。 若當(dāng)事人想要購(gòu)買(mǎi)無(wú)證的二手房，由于缺乏房產(chǎn)證，此時(shí)可能購(gòu)入的價(jià)格會(huì)低一些，但就沒(méi)辦法辦理相應(yīng)的房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)了，換言之這種情況下二手房倒是可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但此時(shí)購(gòu)房者所需要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大了。