居民購買農(nóng)村房屋如何確定被拆遷人 原告劉某有祖宅一處，位于北京市通州區(qū)某村內(nèi)。1989年，劉某與張某簽訂買賣協(xié)議，劉某以25000元的價格，將劉家祖宅賣與張某，張某為城鎮(zhèn)居民戶口。2001年，張某將從劉某處購買的房屋又轉(zhuǎn)賣給張某某。 2004年，劉某以張某、張某某均系城鎮(zhèn)居民，依法不能購買農(nóng)村村民所有的房屋為由，訴至法院要求確認(rèn)買賣協(xié)議無效。經(jīng)法院審理查明：劉某購買房屋確系祖宅，有原河北省人民政府頒發(fā)的土地所有權(quán)證為憑證。劉某賣與張某后，張某又轉(zhuǎn)賣給張某某，后該房屋因意外滅失，致使房頂被燒毀，后張某某出資翻建、擴建，但未取得相應(yīng)的規(guī)劃許可，亦未作宅基地使用權(quán)屬變更登記。一審法院以土地使用權(quán)不得私自轉(zhuǎn)讓為由，確認(rèn)劉某與張某之間的買賣協(xié)議無效。但因歷時已久，且原有房屋已滅失，已無返還可能，因此，判決駁回劉某要求張某、張某某返還房屋的訴訟請求。劉某不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。 2010年張某某購買的房屋占地范圍內(nèi)的土地被列入拆遷范圍，由張某某與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協(xié)議，領(lǐng)取了補償款并交付了房屋。此時劉某已經(jīng)去世，劉某的配偶鄧某及子女，認(rèn)為劉某與張某簽訂的買賣協(xié)議已經(jīng)法院生效判決確認(rèn)無效，張某某不是房屋的權(quán)利人，無權(quán)處置，起訴至法院，請求確認(rèn)拆遷人與張某某之間簽訂的拆遷安置補償協(xié)議無效。 本案一審法院以張某某的房屋系后來翻建、擴建而成，已不是劉某原有房屋，因此張某某與拆遷人簽訂的拆遷補償安置協(xié)議系合法有效。 鄧某及子女不服提起上訴，二審法院認(rèn)為，劉某與張某之間的買賣協(xié)議已經(jīng)生效判決確認(rèn)無效，而僅以買賣關(guān)系歷時已久，不宜返還等因素，沒有判決張某某返還房屋，現(xiàn)拆遷人以張某某為被拆遷人并簽訂拆遷補償安置協(xié)議沒有法律依據(jù)，鄧某及子女作為劉某的法定繼承人，依法主張權(quán)利并無不當(dāng)。據(jù)此，二審法院撤銷了一審判決，并確認(rèn)拆遷人與張某某之間簽訂的拆遷補償安置協(xié)議無效。 【律師評析】 該案爭議的焦點有三個問題：第一，劉某與張某、張某某之間簽訂的買賣協(xié)議是否有效?第二，拆遷補償安置協(xié)議是否有效?第三，誰是本案的被拆遷人? 爭議焦點一，法院判決買賣協(xié)議無效有一定的法律依據(jù)。 根據(jù)我國《土地管理法》第八條之規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。本案中劉某系村民，其所屬的房屋雖為祖宅，但經(jīng)新中國成立后，土地的所有制變更為國家所有及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的二元所有制結(jié)構(gòu)，即在我國領(lǐng)域內(nèi)，不允許土地私有。根據(jù)我國《土地管理法》第三條之規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。本案中劉某與張某簽訂買賣協(xié)議，因該宅基地屬于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，張某系城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，此地上房屋之買賣必然涉及土地使用權(quán)人的變化，即便是劉某未有將宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的意思表示，該買賣行為也違反了法律的強制性規(guī)定，所簽訂的買賣協(xié)議當(dāng)然無效。而張某將其自劉某處購買的房屋賣與張某某的行為，系無權(quán)處分他人財產(chǎn)，因此在未經(jīng)劉某追認(rèn)的情況下，該買賣協(xié)議不能生效。 律師提示：對于該類糾紛尚無統(tǒng)一的法律規(guī)定和司法實踐，《上海市高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一(2004)4號)就解決此類問題作了指導(dǎo)性規(guī)定，具體如下：第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。 對此類案件進行處理時，亦應(yīng)區(qū)分不同情況： 第一、按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。 第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。 本律師認(rèn)為，農(nóng)村宅基地房屋買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行，對由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢、買受人的身份及買受人是否實際占有控制宅基地房屋等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。如果系爭房屋買賣合同被法院認(rèn)定為無效，則根據(jù)締約過失責(zé)任原則，由購房人和出賣人分別承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 爭議焦點二，法院判決拆遷補償安置協(xié)議無效正確。 拆遷補償安置協(xié)議系拆遷人與被拆遷人之間簽訂的，就被拆遷范圍內(nèi)的房屋及地上物的補償安置而達(dá)成一致意見的合同。拆遷補償安置協(xié)議的雙方主體必須是符合法律規(guī)定的拆遷人與被拆遷人。目前，國家級的規(guī)范性法律文件沒有專門的關(guān)于農(nóng)村集體土地拆遷方面的明確規(guī)定。根據(jù)《北京市集體土地拆遷管理辦法》第3條的規(guī)定，被拆遷人是指對被拆遷房屋擁有所有權(quán)的單位或者個人。參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第4條第3款的規(guī)定，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。據(jù)此，在農(nóng)村集體土地拆遷當(dāng)中，被拆遷人應(yīng)當(dāng)是指經(jīng)依法取得宅基地上房屋所有權(quán)的所有權(quán)人。 本案中，張某某取得劉某祖宅的依據(jù)是與張某簽訂的買賣協(xié)議，但已經(jīng)法院生效判決確認(rèn)無效。而拆遷中，不僅僅是對地上物進行的補償，尚包括對宅基地的區(qū)位補償及其他附著物的補償，張某某的房屋雖然是失火后重新翻建而成，但其建房時未經(jīng)規(guī)劃審批，亦不能取得宅基地的使用權(quán)，不能作為被拆遷人。因此其單獨與拆遷人簽訂的拆遷補償安置協(xié)議，因主體及協(xié)議內(nèi)容均違反法律規(guī)定而被確認(rèn)無效。 爭議焦點三，誰是本案中的被拆遷人? 在農(nóng)村集體土地拆遷過程中，沒有認(rèn)定被拆遷人的具體法律、法規(guī)的規(guī)定，原則上被拆遷人為房屋的所有權(quán)人，但房屋必附著土地，鑒于我國的所有權(quán)二元的制度結(jié)構(gòu)及房屋轉(zhuǎn)讓中的“房地一體主義”，并結(jié)合民事法律的一般原理，從物的“主從”關(guān)系判斷，在宅基地與地上房屋的關(guān)系中，應(yīng)以宅基地為主物，房屋為從物，即房隨地走。又從拆遷的目的角度考量，拆遷中雖名為拆除地上房屋，但實則拆遷人旨在取得房屋占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，拆遷補償款中的主體價值為土地的區(qū)位價值。因此，在無法確認(rèn)居民享有被拆遷房屋所有權(quán)，而村民享有宅基地使用權(quán)的情況下，應(yīng)以村民為被拆遷人。城鎮(zhèn)居民地上房屋的價值補償，應(yīng)根據(jù)從物隨主物轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的原則確定。 同時，雖然法律規(guī)定，對被拆除房屋享有所有權(quán)的人為被拆遷人，但因居民取得的宅基地上的房屋無法辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)憑證，從外部無法確知居民為所有權(quán)人，因此，不宜以居民為被拆遷人，應(yīng)推定宅基地的使用權(quán)人為房屋的所有權(quán)人。如果居民持有權(quán)力機關(guān)認(rèn)定的房屋所有權(quán)憑證或生效法律文書，則以村民及居民共同為被拆遷人，此時，不存在認(rèn)定被拆遷人身份的困難。 在拆遷人與村民達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議后，村民與居民之間的權(quán)利義務(wù)歸屬，應(yīng)由村民與居民參照評估價值，確定拆遷補償款的分配比例，協(xié)商不成時，可以通過訴訟的方式解決彼此之間的權(quán)利歸屬。這樣既便于保障拆遷實施的進度，不致發(fā)生拆遷補償安置協(xié)議被確認(rèn)無效的風(fēng)險，更可以避免村民與居民之間相互爭搶，惡意糾纏的弊端。