1、合法原則
⑴產(chǎn)權(quán)的合法性。無法確認(rèn)合法產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性用房，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)及估價(jià)結(jié)論是以估價(jià)對象具有合法產(chǎn)權(quán)為假設(shè)前提。我們在
拆遷中發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，很多被
拆遷房屋根本就沒有進(jìn)行過權(quán)屬登記，因此在實(shí)際操作過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)必須注意合理回避潛在的風(fēng)險(xiǎn)，對于沒有或者無法核實(shí)合法產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在報(bào)告中特別予以說明。
⑵用途的合法性。估價(jià)人員只能對證載為“商業(yè)”、“經(jīng)營”或“商服”的合法經(jīng)營性用房才能按經(jīng)營性用房進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)前，不少沿街住宅等非經(jīng)營性用房未經(jīng)辦理用途變更便作為經(jīng)營性用房使用，在估價(jià)中應(yīng)特別注意。
原則上估價(jià)人員不能對這些房屋作為“經(jīng)營用房”進(jìn)行
拆遷補(bǔ)償估價(jià)，建設(shè)部《城市房屋
拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定“
拆遷人與被
拆遷人對被
拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。”這說明
拆遷房屋性質(zhì)的認(rèn)定是評估的前提條件，用途不明確的房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)切不可貿(mào)然出具正式估價(jià)報(bào)告。若
拆遷當(dāng)事人暫時(shí)無法確定房屋的性質(zhì)但又要求出具估價(jià)結(jié)論時(shí)，我們的經(jīng)驗(yàn)是要求委托方提出正式書面委托函，委托函中明確對估價(jià)對象按照不同的假設(shè)用途進(jìn)行估價(jià)，然后再按照不同的用途假設(shè)前提出具不同結(jié)論的初步估價(jià)報(bào)告，供
拆遷當(dāng)事人雙方參考。
2、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則
經(jīng)營性用房
拆遷補(bǔ)償估價(jià)的最高最佳使用原則，是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。
3、替代原則
經(jīng)營性用房
拆遷補(bǔ)償估價(jià)的替代原則包含兩層含義。其一，從結(jié)果角度說，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)公開市場成交價(jià)格；其二，從估價(jià)的方法角度說，經(jīng)營性用房
拆遷補(bǔ)償可以采用市場法進(jìn)行估價(jià)。
４、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
被
拆遷經(jīng)營性用房在不同時(shí)期的收益應(yīng)該按照資金時(shí)間價(jià)值率（資本化率）折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值；⑵按規(guī)定，
拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋
拆遷許可證頒發(fā)之日；規(guī)模大、分期分階段實(shí)施的
拆遷項(xiàng)目，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)期房屋
拆遷實(shí)施之日。
