開發商常常以提前入住為由吸引購房者前來購房，然而到了交房的階段又會以各種理由拖延交房，嚴重損害了購房者的合法權益。這種情況下開發商時需要向購房者承擔
違約金賠償的，那么如何計算逾期交房的
違約金呢？以下是具體介紹。
一、如何計算逾期交房的
違約金
1、 《中華人民共和國
合同法》第113條規定：當事人一方不履行
合同義務或者履行
合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因
違約所造成的損失。
2、《最高人民法院關于審理商品房買賣
合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第16條也明確了商品房買賣中
違約金的補償性質：當事人以約定的
違約金過高為由請求減少的，應當以
違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的
違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以
違約造成的損失確定
違約金數 如果
合同約定的
違約金過低，不足以彌補實際損失的，依據
合同法的規定是可以向法院請求增加賠付額。
二、逾期交房和逾期付款能抵消嗎
逾期付款是出賣人向買受人主張的
違約責任，逾期交房是買受人向出賣人主張的
違約責任，二者的責任主體不同。從法律意義上講兩種
違約責任是不能相互抵銷的，但是在實踐操作中，往往開發商會與買受人簽訂諸如雙方免責協議書等協議，將
違約責任進行相互抵銷。原則上，只要是雙方當事人真實意思的表示，那么視為雙方對自己權利的處分，該處分不違反國家法律，應當是有效的。當然，如果買受人不同意免除開發商的
違約責任，則可以拒簽相關免責協議，并依法主張權利。
買受人可以通過以下兩種方式主張權利：
1、買受人可要求退房，解除商品房預售
合同。因開發商逾期已經超過了
合同中約定的三十日的期限，買受人便有權要求開發商退房，退還全部已付款并賠償損失。通常買受人因為逾期交房而要求退房的相對較少。
2、買受人要求繼續履行
合同，并主張按照
合同約定支付
違約金。雖然房屋逾期交付，但不代表
合同不能繼續履行，結合本案的情況，開發商已經做出承諾2012年8月1日交房。因此，買受人可以選擇繼續履行
合同，并要求開發商支付
違約金。如出賣人在8月1日仍未交付房屋，則
違約金可以主張至房屋實際交付之日止。
一般情況下，如果
合同可以繼續履行，則建議買受人選擇通過第二種方式主張權利，這樣可以最大程度的保護買受人的合法權益，免去退房的麻煩。如果
合同已經實際履行不能，則建議買受人選擇通過第一種種方式進行解決。
逾期交房是開發商
違約最常見的情形之一，在現實中，很多開發商以“免責條款”或者逾期交房與逾期付款抵消來逃避自己的法律責任。要是在遇到這樣糾紛的時候不知道該怎么處理才好，可以委托專業的律師來提供法律幫助。
