一般在正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)
合同之前，開(kāi)發(fā)商會(huì)先與購(gòu)房者簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，同時(shí)要求購(gòu)房者支付一定的購(gòu)房定金。對(duì)于這個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)而言，相信大多數(shù)人對(duì)其效力都沒(méi)有深究過(guò)，那到底購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)效力是怎樣的呢？請(qǐng)跟隨我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。
一、購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)效力是怎樣的
商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而非正式預(yù)售
合同，且雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)通過(guò)開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購(gòu)書(shū)未必?zé)o效。
二、認(rèn)購(gòu)書(shū)成為預(yù)售
合同要什么條件?
《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售
合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)
合同。”這條解釋及時(shí)解決了以往審判實(shí)踐對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)成為預(yù)售
合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：
1、具備商品房銷(xiāo)售管理辦法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理辦法)的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)
合同應(yīng)當(dāng)具備13項(xiàng)主要內(nèi)容：
(1)當(dāng)事人基本情況;
(2)商品房基本狀況;
(3)商品房的銷(xiāo)售方式;
(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
(5)交付使用條件及日期;
(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
(7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
(8)公共配套
建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
(9)面積差異的處理方式;
(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
(11)解決爭(zhēng)議的方法;
(12)
違約責(zé)任;
(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。
如果認(rèn)購(gòu)書(shū)缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購(gòu)書(shū)是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售
合同呢?我們認(rèn)為，除了后三項(xiàng)外，其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)
合同。因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)
合同的標(biāo)的物即商品房具有特殊性，買(mǎi)方的最直接目的在于對(duì)房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對(duì)其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項(xiàng)內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買(mǎi)方將無(wú)法圓滿地對(duì)商品房占有、使用、收益和處分。
2、出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收取了購(gòu)房款。
這里的購(gòu)房款既包括全部購(gòu)房款，也包括部分購(gòu)房款，而且后者在當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的更多。其實(shí)，從法理上說(shuō)，只要具備第一個(gè)條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)
合同，但考慮到我國(guó)當(dāng)前商品房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意思是簽訂預(yù)約
合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)
合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買(mǎi)賣(mài)
合同，因此，《解釋》第五條從認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容和開(kāi)始實(shí)際履行兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)
合同，符合我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際情況，也有利于法官在認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定上的統(tǒng)一性。
需要注意在實(shí)際簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)
合同之前，先簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，這并不是法律中規(guī)定的必經(jīng)程序，而只能作為房地產(chǎn)行業(yè)的一種慣例性做法，在開(kāi)發(fā)商要求先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，購(gòu)房者其實(shí)也是有權(quán)利拒絕的。而這個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)效力，我們也一起在上文中作出了介紹，希望對(duì)您有所幫助。
