承租土地使用權的評估方法是怎樣的？ 在我們的現實生活中，很多人需要進行承租土地評估，承租土地評估也是十分必要的。但是純粹土地的出租行為是比較少見的，所以市場租金的確定是使用收益法評估租賃土地的一個難點。那么承租土地使用權評估方法是怎樣的？請看下文。 一、承租土地使用權的評估方法是怎樣的？ 對于承租土地使用權的評估，《城鎮土地估價規程》做出了以下規定： “9.1 承租土地使用權 承租土地使用權是國家將國有土地出租給使用者使用而設定的。承租土地使用權可以轉租、抵押和轉讓。 承租土地使用權價格等于承租土地使用權合同租金與市場租金的差值在租期內的資本化。估價方法可采用市場比較法和收益還原法。 9.1.1 市場比較法 選擇相鄰地區的類似承租土地使用權實例，進行情況修正和期日修正，經區域因素和個別因素比較后決定其價格。在情況修正中應特別注意與政府簽訂的契約的內容、特別規定、經過時間和剩余期限等對承租土地使用權價格的影響。 9.1.2 收益還原法 （1）承租土地使用權價格計算公式： V=（a， /r）[1-1/(1+r)n ] 式中： V：承租土地使用權價格 a，：盈余租金 r：承租土地使用權還原利率 n：收益年期 （2）純收益計算 承租土地使用權的純收益即盈余租金，由市場租金與合同租金的差額決定。 （3）還原利率確定 承租土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時，承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。” 根據《城鎮土地估價規程》上述引用內容，我們可以清楚的知道承租土地使用權價格可采用市場比較法和收益還原法評估，但是在實際應用中，租賃土地的交易實例較少，而且租賃契約的內容、特別規定、經過時間和剩余期限等內容也不易獲得，所以想要使用市場比較法是比較困難的，而盈余租金、還原利率和收益年期相對較易確定，所以承租土地使用權的評估，我們要著手于收益還原法。 還是從實際評估的角度來看，收益年期和還原利率作為基礎數據，確定過程較簡單，剩下的就是盈余租金的確定。盈余租金由市場租金與合同租金的差額決定，其中合同租金即為租賃合同中規定的租金，市場租金則需要我們根據市場狀況來確定。由于現實中純粹土地的出租行為比較少見，所以市場租金的確定是使用收益法評估租賃土地的一個難點，也是最關鍵的一點。 在求取市場租金比較困難的情況下，我們可以換一種思維。承租土地使用權之所以具有價值，是因為盈余租金的存在。如果盈余租金為零亦或是負值，那么就無所謂承租土地使用權價值了。此處可以借鑒《房地產估價理論與方法》一書對承租人權益價值的規定，根據此書，對于有租約限制的房地產而言，其承租人權益價值與出租人權益價值之和即為無租約限制的房地產市場價值，其中承租人權益價值是租賃期內盈余租金的現值，出租人權益價值是租賃期內合同租金的現值與租賃期外市場租金的現值之和。用公式表述如下： 無租約限制下的房地產市場價值=承租人權益價值+出租人權益價值 =盈余租金現值+（租賃期內合同租金現值+租賃期外市場租金現值） 很明顯，承租土地使用權是一種承租人權益價值，出讓土地使用權價值可以看作是無租約限制下的土地市場價值，假定出讓土地使用年期等于租賃土地租賃期，則租賃期內合同租金的現值即為出租人權益價值，由此我們可以得出： 相同使用年期下的出讓土地使用權價值=承租土地使用權價值+合同租金的現值 于是，有： 承租土地使用權價值=相同使用年期下的出讓土地使用權價值-合同租金的現值 仔細研究不難發現，只要出讓土地使用權價值使用收益法測算，上述算式與收益法計算公式就是相同的，我們從收益法的計算公式著手也可以推算出上述算式，過程如下： 假設合同租金為Ah，市場租金為As，盈余租金為a，則有a=As-Ah 于是 V=（a， /r）[1-1/(1+r)n ] =[（As-Ah）， /r] [1-1/(1+r)n] =（As，/r）[1-1/(1+r)n]- （Ah，/r）[1-1/(1+r)n] 不難發現（As，/r）[1-1/(1+r)n]是使用年期為n年的出讓土地使用權價值的收益法計算公式，我們也可以采用市場比較法、成本法等其他合適方法測算出讓土地使用權價值，從而求出承租土地使用權價值。 因此承租土地使用權的評估十分必要。而承租土地使用權的評估方法是有具體規定的，具體的計算公式有點兒復雜，但是還是有規律可循的。承租土地使用權是具有價值的。