房?jī)r(jià)居高不下，很多購(gòu)房者把目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。由于不少購(gòu)房者對(duì)二手房買賣不了解，導(dǎo)致出現(xiàn)大量糾紛。同時(shí)，在購(gòu)買二手房的時(shí)候也因?yàn)椴蛔⒁馄渲械囊恍﹩栴}，導(dǎo)致自身利益受到損害。那么買二手房注意的問題有哪些呢？請(qǐng)跟隨我們一起在下文中進(jìn)行了解。 一、買二手房注意的問題有哪些 1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。所以賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無誤即可。 2、詢問交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 3、關(guān)注房齡情況 很多二手房經(jīng)過炒房團(tuán)的買賣，房本都是近幾年的。再加上經(jīng)紀(jì)人談到房齡時(shí)模棱兩可，二手房的真實(shí)房齡就需要買房人多加留意了。可以通過詢問和觀察周邊環(huán)境大概估算出房齡。 二、二手房交易賣方滯留戶口怎么辦 在二手房交易當(dāng)中，規(guī)范戶口遷移，避免糾紛發(fā)生，應(yīng)從以下幾方面著手： 1、買賣合同沒有約定具體賠償標(biāo)準(zhǔn)的解決方案。 戶口遷移是賣方的合同義務(wù)，違反該約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但如果買賣合同里面沒有約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式，則買方需要舉證證明其受到的損失，沒有損失則很難獲得賠償，買方舉證責(zé)任比較大。 因此，在發(fā)生該類爭(zhēng)議時(shí)，建議買方積極和賣方協(xié)商，給予其必要的時(shí)間，以遷移房屋內(nèi)的所有戶口;同時(shí)，雙方在具體協(xié)商過程中，可以通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議方式，約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式，防止賣方惡意違約。 2、直接在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任，如逾期一日則按照房屋總價(jià)的日萬分之五計(jì)算，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。 3、針對(duì)戶口遷移問題，買方可以預(yù)留部分房?jī)r(jià)款，待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房?jī)r(jià)款;如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買方可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進(jìn)行追償。通過這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，有效地督促賣方及時(shí)履行合同中戶口條款，避免不必要的爭(zhēng)議。 綜上所述，按照買賣合同約定，賣方遷移戶口是其約定義務(wù)，賣方都應(yīng)當(dāng)按照合同的約定時(shí)間無條件遷出，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 在二手房交易過程中，合同至關(guān)重要。二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。對(duì)于戶口問題，購(gòu)房者可以請(qǐng)律師協(xié)助在合同中約定好，免得交房之后出賣人滯留，影響孩子讀書。