土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括哪些特點(diǎn)土地使用權(quán)是單位或個(gè)人對(duì)國家或集體所有土地進(jìn)行合法占有、處分、收益的權(quán)利。權(quán)利是可以放棄的，所以說，土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓給他人的，但土地使用權(quán)不同于不動(dòng)產(chǎn)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可能引起一系列
合同的變化。今天，我們來看一卡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括哪些特點(diǎn)。
1、土地使用權(quán)與地上
建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。
關(guān)于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利，或如德國民法，將
建筑物視為地上權(quán)之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為
建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨(dú)立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對(duì)不妥，如果
房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對(duì)其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無事。在中國，有地方政府分設(shè)國土管理和
房產(chǎn)兩個(gè)部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上
建筑物，并對(duì)其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與
房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí)，當(dāng)事人對(duì)各自權(quán)利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對(duì)二元主義產(chǎn)生誤解。依中國現(xiàn)時(shí)法律，
建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。
2、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。
這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓
合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓
合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，均不因?yàn)檗D(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負(fù)擔(dān)的一種，具有追及效力，其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設(shè)定的抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。至于土地使用權(quán)的年限，應(yīng)以出讓
合同設(shè)定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)使用的年限，其得數(shù)視為出讓
合同尚未履行之權(quán)利與義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)隨同轉(zhuǎn)讓
3、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。
中國現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓
合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓
合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。這與國外民法典律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動(dòng)物權(quán)的契約為充分條件，當(dāng)事人達(dá)成變動(dòng)物權(quán)的契約，即使未行登記或交付，變動(dòng)即為發(fā)生；后者也稱物權(quán)行為無因性理論，指物權(quán)的變動(dòng)不僅有變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)契約，更有一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)契約之外的、以物權(quán)的變動(dòng)為目的物權(quán)行為。所謂無因，是指不把約定價(jià)金支付的債權(quán)契約作為物權(quán)變動(dòng)的原因，而是把物權(quán)的變動(dòng)，或物權(quán)行為本身就視作一種契約，物權(quán)行為不因債權(quán)契約成立而成立，或無效而無效。土地使用權(quán)雖然是單位或個(gè)人對(duì)國家或集體所有土地進(jìn)行合法占有、處分和收益的權(quán)利，屬于動(dòng)產(chǎn)范疇，但由于土地使用權(quán)依附于土地之上，所以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括的特點(diǎn)也就與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)相類似。通過這些特點(diǎn)，我們可以看出，土地使用權(quán)是與土地密不可分的，并且，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并不僅僅是轉(zhuǎn)讓權(quán)利，義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。
