如今，二手房不僅是一些中老年市民購房置業(yè)的首選，也是一些急于結(jié)婚的年輕人購置婚房的考慮對象。但由于二手房的產(chǎn)權(quán)問題相比普通商品房要復(fù)雜一些，導(dǎo)致很多想購買二手房的人猶豫不決，其實(shí)只要知道了購買二手房要謹(jǐn)慎的情形有哪些，一般來講也不會有太大的問題。下面我們?yōu)槟憬獯疬@個(gè)問題。 一、購買二手房要謹(jǐn)慎的情形有哪些 1、產(chǎn)權(quán)交易有限制的房屋 也就是說，有沒有被抵押、涉訟;是否被列入拆遷范圍;土地使用權(quán)性質(zhì)是否為集體或劃撥;是否屬于安居用房。以上情況屬于不能上市交易的房屋，比如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。 2、被他人租賃的房屋 鑒于民法上的規(guī)定，房屋的承租人有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。 3、房屋用途有限定的房屋 買房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備買房用作營業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望“房”興嘆了。 4、房改房成本價(jià)未補(bǔ)足的房屋 以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的。所以，如果購買的是當(dāng)初以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。 5、屬于集體土地的房屋 根據(jù)國家政策規(guī)定，集體土地上的農(nóng)民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行買賣，不能直接賣給城市居民。 6、屬于小產(chǎn)權(quán)房的房屋 小產(chǎn)權(quán)房屋，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r(shí)，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。有些城中村的房屋以較低的價(jià)格吸引城市居民購買，聲稱可以辦理房產(chǎn)證。而實(shí)際上，此類房產(chǎn)證是鄉(xiāng)村集體發(fā)放的，不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問題，購買者權(quán)益很難得到保障。 7、長期未辦房產(chǎn)證的房屋 如果購買的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_發(fā)商的問題，導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)時(shí)候買方要仔細(xì)查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問題，導(dǎo)致無法辦證。 二、買何種二手房可能會招致麻煩 為了避免招致麻煩，建議您在購買二手房前做好以下工作： 1、查清房屋的“身份”。 弄清二手房的房齡，實(shí)地考察房屋的面積，查看房產(chǎn)證。二手房的面積、房齡、是否存在抵押等情況都記載在房產(chǎn)證上，故購房者在簽訂購房合同前須仔細(xì)查看房產(chǎn)證。 2、請?jiān)u估機(jī)構(gòu)做“幫手”。 影響二手房的交易價(jià)格有很多方面因素，包括房屋新舊程度、房屋坐落位置、周圍環(huán)境、交通是否便利等，這些都使得二手房的交易價(jià)格較難確定，購房者最好委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，以作為交易價(jià)格的參考。 3、要注意公開透明。 二手房交易的最后程序是過戶登記，二手房買賣合同以產(chǎn)權(quán)過戶登記為生效要件。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋，未經(jīng)辦理登記手續(xù)，私下買賣房屋的行為是不被法律所保護(hù)的。 4、定金支付須謹(jǐn)慎。 《民法通則》規(guī)定：“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”此即“定金罰則”。如果購房者不簽訂購房合同，則喪失定金返還請求權(quán)。因此，購房者須了解各方面情況確定購房后，謹(jǐn)慎地支付定金。 5、此外，在房屋買賣交易完成的同時(shí)，買家應(yīng)要求賣方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房價(jià)上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。 在購買二手房的過程中，弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買賣二手房的“必修課”，只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易，否則極有可能會遇到意想不到的麻煩。本文難免有疏漏之處，如果您還有什么疑問，建議您向?qū)I(yè)的律師尋求幫助，讓律師為您在購買二手房的過程中保駕護(hù)航。