開(kāi)發(fā)商在售樓的時(shí)候，不管銷(xiāo)售的是期房還是現(xiàn)房，一般都是會(huì)通過(guò)打廣告的方式來(lái)吸引購(gòu)房者的。對(duì)于售樓時(shí)的廣告，其中往往會(huì)作出比較美好的設(shè)想、承諾，但對(duì)于購(gòu)房者而言，可能就不會(huì)知道這樣的廣告是否具有法律效力，因此也就不敢基于廣告內(nèi)容進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。那到底售樓時(shí)的廣告是否具有法律效力呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。 一、售樓時(shí)的廣告是否具有法律效力 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！庇梢陨弦?guī)定可以看出，商品房的銷(xiāo)售廣告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內(nèi)容具有法律約束力：1、出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體規(guī)定的;2、對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。 二、如何防范開(kāi)發(fā)商夸大宣傳風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商可能存在夸大宣傳樓盤(pán)的情況。在這個(gè)階段中，往往開(kāi)發(fā)商印制大量的宣傳單來(lái)宣傳自己樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，通常這些宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況，通過(guò)這種方式來(lái)吸引更多的購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)參觀沙盤(pán)，定購(gòu)預(yù)售房屋，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還會(huì)特地找來(lái)大量的“房托”，烘托預(yù)售當(dāng)天的氣氛，影響意向購(gòu)買(mǎi)人的心理，促成交易。怎樣防范這種風(fēng)險(xiǎn)呢?可以采用扁鵲先生的“聞、問(wèn)”的方式。所謂“聞”，就是指聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售人員介紹樓盤(pán)的話(huà)語(yǔ)，每個(gè)人員是否都不同，是否與宣傳資料有出入，所謂“言多必失”，聽(tīng)的時(shí)間長(zhǎng)了就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的漏洞;所謂“問(wèn)”就是指在預(yù)售現(xiàn)場(chǎng)要多問(wèn)其他意向購(gòu)買(mǎi)人，聽(tīng)取其他人的意見(jiàn)，此外，還要多問(wèn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售人員問(wèn)題，可能的話(huà)對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售人員的承諾進(jìn)行錄音，然后與開(kāi)發(fā)商的管理層確認(rèn)承諾的真實(shí)性。通常，開(kāi)發(fā)商發(fā)放的宣傳資料從法律性質(zhì)上來(lái)講只能認(rèn)定為“要約邀請(qǐng)”，因此，購(gòu)買(mǎi)人在訂立合同后，交付房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的房屋與宣傳資料中的有出入，但又苦于沒(méi)有證據(jù)證明，所以，購(gòu)房人應(yīng)該保留好開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)宣傳資料和固定售樓人員的語(yǔ)音證據(jù)，更有利的保護(hù)自己的權(quán)益。依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此，購(gòu)房者最好委托律師把銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定清楚，在不符合廣告內(nèi)容的時(shí)候，才能維護(hù)自身權(quán)益